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Achat Locatif : 6 Constats Qui Pourraient Bien Vous Surprendre !


Professionnels de la location, savez-vous de quoi est fait l’achat locatif en France ? Savez-vous qui choisit quel investissement immobilier locatif ? Pour quel montant et à quel endroit ? Et pourquoi on investit plutôt dans un bien à louer ?

Que de bonnes questions pour mieux comprendre ses prospects et clients bailleurs à la recherche du professionnel avisé que vous êtes. Et si vous pensez déjà connaître toutes les réponses, méfiez vous, certaines pourraient vous surprendre….!

–  Article à jour au 20.09.2018 – première publication le 25.01.2017 – 

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1 – la reprise se poursuit mais l’achat locatif 2018 pourrait être contrarié

Graphique-evolution-achat-locatif-prive-logements-construits-2011-2018-source-CF

Après plusieurs années de baisse, le segment de l’investissement locatif a semblé repartir dans un contexte, par ailleurs, de progression du marché global de l’immobilier résidentiel neuf.

En effet, sa part du total des logements construits était passée de 17,6 % en 2011 à 13,4% en 2014, son point bas. La tendance s’est alors inversée. Et conformément aux prévisions, 2017 s’affiche comme la troisième année de reprise, avec 16% du total. Bonne nouvelle : nous voilà donc revenu au niveau de 2012.

Toutefois les perspectives 2018 paraissent moins favorables et cette belle reprise pourrait être contrariée cette année. En effet, estimée sur les premiers mois de l’année, la part des investissements locatifs pourrait retomber de 15,5 % en 2018, c’est à dire son niveau d’il y a 2 ans.

 

 

2 – Un investisseur locatif toujours quadra et plutôt aisé

L’investisseur locatif particulier a des caractéristiques assez marquées et plutôt stables au fil des ans :

 

+ Un âge moyen de 45 ans quasiment dans toutes les régions françaises

En effet, 7 investisseurs sur 10 ont plus de 40 ans. Et parmi ceux là, les 40-50 ans sont aussi nombreux que les plus de 50 ans. Ce profil est resté quasi inchangé depuis 2010.

Notons aussi que l’acheteur locatif vit en couple dans presque 3 cas sur 4 (inchangé vs l’an dernier).

 

++ Un revenu médian élevé (71 100 € annuels) avec toutefois des disparités régionales.

Il ne cesse d’ailleurs de croître depuis 2010 (+11,5% en 8 ans).

Nota : La médiane nationale cache parfois des disparités élevées. L’Île de France ( +10% à 77 960 € )  est bien sûr en tête de liste. Si Auvergne-Rhône-Alpes est cette année dans la médiane, Nouvelle aquitaine (-6%), Occitanie (-7%) et PACA (-9%) s’en éloignent sensiblement. Les Pays de la Loire ferment la marche avec un écart significatif de -13% à 61900 €..

 

+++ Une situation d’ensemble qui se conforte avec le temps

Au cours des 8 dernières années, l’âge moyen est resté stable, le revenu a cru de 11,5%, et le nombre de couples a sensiblement augmenté (+ 4 points).

Au total on constate un profil type d’Actif CPS ++ dont la stabilité et la capacité d’investissement s’accroît au fil du temps. Bref, un contexte plutôt propice au choix d’une prestation professionnelle de qualité en vue de garantir la bonne mise en location et la bonne gestion locative de son bien.

 

 

3 – Un achat locatif très typé : appartement 2 pièces, 45 m2, 170K€

 

achat-locatif-type-45m2-2pieces-source-CF

 

L’investissement locatif typique est encore plus marqué que l’acheteur lui-même. On peut le résumer en quelques phrases :

 

+ Priorité aux appartements et à la grande ville

Ø – Priorité aux appartements : seulement 1 investissement locatif sur 10 est une maison !

Ø – Priorité aux 2 pièces et aux 3 pièces : ils représentent 4+3 = 7 achats locatifs sur 10.
On note qu’après 4 années de déclin, le F1 retrouve son niveau d’intérêt de 2015 (2 achats/10) au détriment du F3.

Ø – De préférence en grande ville : 5 à 6 cas sur 10.
Il faut voir là une volonté de garantir la location du bien.

 

++ L’achat locatif type est un F2 de 45 m2 valant 170 000 €

Ø – L’investissement immobilier moyen pour la location est de 45 m2 pour 2 pièces.

Ø – Le coût médian est de 170 000 € (France – 1er semestre 2018).
Cette estimation est en léger retrait de 3% sur sa valeur 2017 (175 000 € ).

Attention : ce coût médian cache de vraies disparités entre régions. Pas de chiffres cette année. Mais en 2017 Paris et les régions les plus actives peovaient afficher des coûts médians très supérieurs allant de 180 K€ (+10%) en Occitanie jusqu’à 209 K€ (+27%) à Paris.

 

+++ Davantage d’investissements locatifs supérieurs à 200 K€

Ø – C’est apparemment une tendance de fond. Au cours des 7 dernières années, l’investissement locatif s’est renforcé dans la tranche supérieure à 200 k€, au détriment de la tranche 100/150 €. Les acquisitions de 150K€ et moins ne représentent plus que 40% du total (contre 50% en 2010).

 

 

4 – Un achat locatif géographiquement très concentré

En la matière il faut bien constater une forte concentration géographique des acquisitions locatives. On n’investit pas partout en France de la même façon.

 

+ La moitié de l’investissement locatif est concentré sur 2 régions seulement

Podium de l'achat locatif- comparaison 2010-2018

Le podium de l’ investissement locatif est de ce point de vue très parlant.

Ø – L’Occitanie domine la compétition et occupe une nouvelle fois une brillante première place. Cette région est une vraie championne du bail locatif privé. En effet, elle concentre 3 acquisitions locatives sur 10 avec seulement 10% de la population française. C’est tout simplement 3 fois la moyenne française ! De quoi devancer même l’île de France pourtant deux fois plus peuplée.

Ø – l’île de France garde et conforte sa seconde place. On attendait mieux de la première région française ou vit tout de même 18% de la population française. Cependant elle talonne l’Occitanie et ne démérite pas pour autant. En effet, concentrant un peu plus d’1 investissement locatif sur 4, elle se situe 50% au dessus de la moyenne française.

 Bon à savoir :  A elles deux, ces 2 régions représentent 50% de toutes les acquisitions locatives de France. Et bien sûr l’équivalent des 11 autres régions françaises. Vous avez dit concentration ?

Ø – Auvergne-Rhône Alpes occupe une belle 3ème place, assez loin des 2 leaders. Cependant, avec 1 investissement locatif sur 10 pour 10% de la population française, on est pile dans la moyenne de vacance est appréciée sans référence aucune à la situation de paiement des loyers. Un loyer impayé en to française.

 

+ + Une France coupée en 3 par l’achat locatif

 

carte-achat-locatif-region-france-evolution-8 ans-source-CF

 

De façon générale, les chiffres révèlent “trois France” de l’investissement locatif:

Ø – La première est la france méridionale qui concentre 56 % de l’investissement locatif dans 4 régions de province sur 12. Il s’agit par ordre d’importance.

– de l’Occitanie (27%) ,
– d’Auvergne Rhône-Alpes (11%),
– de la Nouvelle-Aquitaine (9%)
– à égalité avec Provence-Alpes-Côte d’Azur (9%) .

Ø – La deuxième concerne l’Ile-de-France avec près d’une opération d’investissement locatif sur quatre (23%)

Ø – Enfin, la troisième et dernière est faite des huit autres régions de l’Hexagone (21%).

 

+++ Une concentration qui se déplace et se renforce

Cette forte concentration de l’achat locatif en Ile de France et dans les 4 régions les plus méridionales n’avait cessé de s’accentuer ces dernières années. En effet, la part de ces cinq régions avait gagnée 6 points en 7 ans, passant ainsi de 76 % en 2010 à 82 % du total en 2017.

Cette année la concentration se déplace et se renforce.

Ø – D’une part la “France méridionale” perd du terrain. Le recul important de la Nouvelle Aquitaine (-6 points) et celui plus mesuré de PACA (-3 points) réduisent le poids de cette zone qui tombe à 79%. en une année.

Ø – D’autre part les 2 régions leaders que sont l’Occitanie et l’Île de France gagnent du terrain. Elles représentent à présent un investissement locatif sur 2.

 

 

5 – Achat locatif neuf ou ancien :  des critères de choix très différents

Curieusement l’étude révèle que le comportement de l’investisseur immobilier diffère sensiblement selon que le bien choisi est neuf ou qu’il est ancien… Qui l’eut cru ?

+ Un investissement locatif neuf souvent éloigné de chez soi

En effet, on observe qu’un investissement dans le neuf se fera majoritairement dans une zone géographique éloignée du domicile de l’investisseur : 57% des investisseurs acquerront dans une autre région ou un autre département que celui où ils résident (67 % en 2015).

A contrario, s’il s’agit d’un investissement dans l’ancien, il se fera à proximité du domicile de l’investisseur (63 % contre 68 % en 2015).

Aucune explication à ce phénomène n’est fournie dans l’étude. On imaginait bien que le choix d’un investissement puisse se faire dans une région connue, soit la région natale, soit la région d’adoption. Mais pourquoi pas le neuf près de chez soi ? Il faut sans doute voir là un effet direct de l’implantation géographique des programmes neufs de défiscalisation. Mais aussi le caractère probablement moins affectif de l’acquisition dans le neuf : avant tout motivée par l’économie d’impôt et destiné à être revendu à terme, la distance importe moins. La priorité est à l’optimisation de la location et du rendement du bien. Vos avis sur ce sujet sont les bienvenus.

Quoi qu’il en soit, voici sans doute une bonne occasion d’utiliser la flexibilité du Mandat de Ma Gestion Locative pour permettre à vos clients d’investir hors de leur région tout en conservant le même gestionnaire.

++ Un bien locatif neuf destiné à être revendu

56 % des investisseurs dans le neuf projettent de revendre plus tard le bien acheté contre 23 % seulement dans l’ancien. Ce fait renvoie bien sûr aux motivations prioritairement fiscales de l’investisseur dans un programme neuf (cf infra) par opposition aux motivations plus affectives de l’investisseur  de l’achat locatif ancien.

 

 

6 – Trois motivations essentielles : patrimoine, complément de retraite, fiscalité

De bonnes nouvelles pour les professionnels de l’immobilier locatif:

Ø – Le choix de l’immobilier comme actif privilégié des investisseurs s’est accentué au fil du temps:
68% en premier choix 2018, contre 57 % en 2015, soit une hausse de 11 points !

Ø – La concurrence de l’assurance vie se réduit sensiblement: plus que 16% des interviewés la préfèrent à l’immobilier. C’est 3 points de moins qu’en 2016 (19%). L’annonce de rendements en forte baisse pour les années à venir ne devrait qu’accélérer la tendance.

Les trois premières motivations des particuliers ayant réalisé un investissement locatif sont:

Ø – 1ère motivation: la perspective de se constituer un patrimoine pour 54% des personnes sondées; cette motivation est bien plus forte dans l’ancien (63%) que dans le neuf (48 %);

Ø – 2ème motivation: le moyen de disposer d’un revenu complémentaire à la retraite pour 50 % des personnes sondées; cette motivation est bien plus forte dans l’ancien (67 %) que dans le neuf (40%);

Ø – 3ème motivation: la perspective de payer moins d’impôts pour 44 % des personnes sondées. Cette motivation est la première motivation dans le neuf (71%) alors que la proportion n’est que de 11 % dans l’ancien.

Comme observé les années précédentes, la perspective de transmettre un bien aux enfants est la troisième motivation pour les investisseurs dans l’ancien (39 % des personnes interrogées en 2017).

 

Pour aller plus loin sur le sujet de l’achat locatif

Source : Cet  article est une reprise librement commentée de la dernière étude annuelle du Crédit Foncier de France (voir ci-dessous) qui dresse plusieurs constats sur l’investissement locatif en France et ses motivations.

Si vous souhaitez approfondir ce thème et les sujets connexes, vous pourriez utilement consulter le(s) lien(s)  suivant(s) /

 

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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