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Amortissements et déductions au statut LMNP

Populaire et très apprécié, le statut LMNP (pour « Loueur en Meublé Non Professionnel ») permet aux propriétaires de mettre leur bien en location tout en bénéficiant d’un abattement et d’un certain nombre de déductions fiscales. Il donne notamment la possibilité de déduire les équipements destinés aux biens meublés, que ces derniers aient été achetés ou loués. Explications.

 

Statut LMNP : c’est quoi ?

Né en 1949, le statut LMNP est à ce jour l’un des dispositifs d’optimisation fiscale les plus anciens de France. Défini par l’article 155 IV du CGI, ce statut fiscal permet à un contribuable de mettre en location un bien meublé en son nom propre, sans avoir besoin de créer une société pour assurer la gestion du bien. Très accessible, il donne la possibilité au propriétaire de percevoir des revenus locatifs non imposés, tout en récupérant éventuellement la TVA à 20%, si le bien mis en location est une résidence neuve de services (résidence étudiante, résidence pour séniors, résidence d’affaires, EHPAD…).

Les conditions pour en profiter sont les suivantes :

  • Investir dans un logement meublé ou avec l’objectif de le meubler ;
  • Ne pas exercer cette activité à titre professionnel ;
  • Imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les recettes tirées de cette location ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ni les autres revenus d’activité du foyer fiscal.  

 

Abattement et déductions

La location meublée non professionnelle ne manque pas d’atouts ! Outre une caution correspondant à 2 mois de loyer et un préavis plus court pour le bailleur (3 mois contre 6 pour un logement vide), ce type de location offre généralement une meilleure rentabilité, encore plus s’il s’agit d’un logement saisonnier. Ce n’est d’ailleurs pas pour rien si de nombreux agents immobiliers conseillent cette solution à leurs clients.

Le statut LMNP permet par ailleurs au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt, qui dépend du régime fiscal choisi :

  • Si les revenus ne dépassent pas 70 000 € pour une location meublée classique ou 170 000 € pour une location meublée saisonnière, le propriétaire relève du régime micro-BIC. Un régime qui s’accompagne d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.
  • Au-delà de 70 000 € ou 170 000 €, selon le type de bien mis en location, c’est le régime réel qui s’applique. Plus contraignant sur le plan formel, ce régime permet toutefois au loueur de déduire un certain nombre d’éléments de ses recettes locatives : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’assurance, travaux d’entretien et de réparation courants, honoraires de gestion, factures relatives à l’achat du petit équipement…

 

Location meublée : les éléments obligatoires

Rappelons que pour être considéré comme meublé, un bien doit obligatoirement disposer de certains équipements précisés dans le décret d’application de la loi Alur. Cette liste concerne les baux signés après le mois d’août 2015 :

  • Table et sièges ;
  • Four classique ou four à micro-ondes ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur seul muni d’un compartiment permettant la congélation des aliments ;
  • Vaisselle et ustensiles de cuisine,
  • Étagères de rangement ;
  • Matériel d’entretien ménager ;
  • Luminaires ;
  • Volets, rideaux, stores occultants ou tout autre dispositif permettant l’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher.

S’il manque l’un de ces éléments dans le bien, ce dernier risque d’être requalifié en « location vide ». D’où l’importance de porter une attention toute particulière à l’équipement sélectionné, d’autant que celui-ci peut mettre en valeur le bien et justifier un loyer plus important !

 

Déduire son équipement grâce à la LMNP

Comme indiqué précédemment, le statut LMNP permet au propriétaire de déduire l’achat de certains équipements destinés à équiper sa location meublée. Cette déduction inclut également la location de mobilier. L’intérêt : respecter la loi tout en valorisant le bien avec du mobilier et de l’équipement tendance, adaptés aux goûts des locataires, dans une véritable démarche de homestaging ! 

Certaines entreprises se sont d’ailleurs spécialisées dans ce type de services. Elles proposent de la location de mobilier, d’équipements électroménagers et même d’articles de décoration. Des prestations qui incluent généralement le montage/installation des équipements et leur démontage/désinstallation. D’une durée variable, pouvant aller d’un mois à plusieurs années, ce type de location permet au loueur de bénéficier de tout ce dont il a besoin pour mettre son bien meublé en location en profitant du statut LMNP. 

Outre la déduction de charges qu’elle octroie au LMNP, la location de mobilier facilite également le renouvellement de l’équipement, qui peut être passé de mode ou moins performant, entre deux locataires. 

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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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