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Assurance Loyer Impayé – GLI : Définition, Conditions et Précautions d’Usage

L’assurance Loyer Impayé, autrement dénommée GLI, est un outil désormais classique de la protection contre les impayés de loyer. Comment ça marche ? Qu’est ce que ça coûte ? Quelles précautions ou règles d’usage ? Peut-on la cumuler avec d’autres protections comme la caution ? Quelles alternatives ? Voici ce qu’en dit notre experte-invitée Corine ELICHIRY-CORMIER, Directrice Générale de la Société C-GLI et spécialiste de la gestion des loyers impayés.

 

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Qu’est-ce qu’une assurance loyer impayé ?

Un régime d’assurance garantissant le bailleur contre le risque d’impayés de loyers, de charges et des autres taxes par le locataire.

Cette assurance peut être souscrite auprès d’un agent immobilier ou directement auprès d’un assureur.

Les contrats sont proposés pour des locaux à usage d’habitation ou mixte et parfois pour les baux des professionnels libéraux. En revanche, les locations saisonnières, les logements de fonction, les habitations à usage de résidence secondaire, les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux et les immeubles insalubres ou en état de péril ne sont en principe pas concernés par ces contrats.

 

Une garantie soumise à des conditions de ressources pour les locataires.

Pour souscrire une assurance loyer impayé, le bailleur doit respecter quelques conditions. Il doit notamment s’assurer de la solvabilité de son locataire en vérifiant lui même le niveau et la stabilité de ses ressources, notamment en exigeant ses derniers bulletins de salaire par exemple et/ou son dernier avis d’imposition.

 Point de vigilance  :Attention : Conseil de ma gestion locative

Ce contrôle est à la charge du propriétaire pour un contrat individuel, ou à celle de son mandataire dans le cas d’un contrat collectif. En effet l’assureur ne vérifie la solvabilité du locataire ni en amont de la souscription, ni au moment de la première déclaration. Par contre il ne manque pas de le faire une fois le litige avéré et au plus tard avant toute indemnisation. Pour éviter une réfaction ou un refus d’indemnisation, assurez vous de respecter les conditions de ressources exigées dans votre contrat GLI, et conservez précieusement tous les documents justificatifs que l’assureur prévoit de vous demander en cas de défaut de paiement

Chaque contrat ayant ses propres règles il est délicat de généraliser. Toutefois il est d’usage de considérer que louer son logement ne devrait pas consommer plus d’un tiers de ses salaires nets. Autrement dit l’assurance loyers impayés ne fonctionnera pas pour tout locataire n’ayant pas un salaire net égal à 3 fois le montant loyer+charges.

Suivant les cas ce ratio peut être ramené à 2,7 (CDI par exemple). Les CDD peuvent être tout simplement exclus du contrat ou assortis d’une condition de durée minimales. Dans le cas d’un étudiant ou d’un apprenti il est d’usage de demander la caution d’un proche.

 

Les modalités de souscription

il y a deux modalités de souscription essentielles : le type de contrat et le dossier de location

#  Deux types de contrat : contrat individuel ou contrat collectif

Cette assurance peut être souscrite soit directement auprès d’un assureur ou de son réseau, soit indirectement à travers le mandataire de gestion immobilière en charge du bien.

Ø  Lorsqu’il gère lui-même son bien un propriétaire peut souscrire directement en son nom propre une assurance loyers impayés, auprès des compagnies d’assurance ou des courtiers et des établissements financiers qui les proposent. On parle alors de « contrat individuel ».

Ø  Lorsqu’il délègue la gestion locative de son bien à un agent immobilier ou un administrateur de biens, le bailleur peut aussi adhérer au contrat d’assurance groupe négocié directement par le mandataire pour la couverture de l’ensemble du parc immobilier géré. Il s’agit alors d’un « contrat collectif » ou « contrat groupe. »

L’avantage principal du contrat groupe est par nature son coût plus compétitif à iso-garantie (i.e. pour un même niveau de garanties). En pratique le tarif proposé sera d’autant plus attrayant que les conditions suivantes sont réunies :

Ø  Le parc géré est important.
Plus de bien gérés c’est en effet une meilleure mutualisation des risques et plus de capacité de négociation auprès de l’assureur.

Ø  Le taux de sinistre est faible et maîtrise (i.e stable ou en baisse sur le long terme)
Pour faire court, pour un mandataire comme pour un particulier propriétaire, sinistre = coût= prime d’assurance supplémentaire.

Ø  La négociation collective a été bien menée par le mandataire.

Ø  L’adhésion au contrat groupe est concédée avec une marge limitée, voire au prix coûtant.

L’inconvénient principal est celui de la délégation pour l’utilisation d’un outil dans le cadre d’un usage collectif.

Ø  D’une part c’est le mandataire qui détient le contrat et qui est garant de la bonne application des critères de validité. C’est donc lui et non vous qui, in fine, acceptera ou refusera un locataire et/ou son dossier, avec exigence ou avec laxisme, si besoin contre votre propre avis et dans l’intérêt de l’ensemble des assurés. Si vous êtes d’un naturel contrôlant, passez votre chemin. La délégation suppose un certain lâcher prise sur la manière de procéder. S’il est toujours envisageable de “discuter” avec son agent d’assurance local, dans le cas présent ce sera plus difficcile.

Ø  D’autre part les contrats de groupe sont en général formatés pour répondre aux besoins les plus usuels des clients du mandataire. Celui-ci n’est pas un intermédiaire d’assurance et si vous souhaitez des garanties particulières, le plus simple est de contracter individuellement.

 

# #  Un dossier de location dûment documenté à conserver précieusement

La constitution du dossier doit respecter diverses exigences : bail écrit conforme à la législation, contenant une clause résolutoire (pour obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayés), état des lieux d’entrée et de sortie, attestation multirisque habitation en vigueur au nom du locataire…

Il est impératif de conserver les justificatifs, tels le contrat de location, les bulletins de paie, l’avis d’imposition, la pièce d’identité, car ce n’est qu’en cas de sinistre qu’ils seront vérifiés. Si le bailleur a suivi les exigences de l’assureur, il sera couvert, même si le locataire a fait de fausses déclarations.

 

Combien coûte une assurance loyers impayés ou GLI ?

#  Un coût proportionnel qui dépend de plusieurs facteurs

Le montant de l’assurance loyer impayé s’exprime généralement par un pourcentage (TTC) du loyer annuel, charges incluses. Certains frais ou honoraires fixes peuvent parfois s’ajouter (type frais de dossier), mais ils sont le plus souvent faibles en comparaison de la partie variable.

Ø  Premier facteur : le montant du loyer et des charges.
Ça va sans dire, mais ça va mieux en le disant. On ne peut donc pas comparer directement 2 montants en euros. Il faut raisonner en taux par rapport au loyer.

Ø  Second facteur : les options souscrites (voir plus bas).
A cause de ce périmètre variable comparer des taux bruts entre deux assurances sans examiner les couvertures retenues revient à comparer une pomme et une orange. Ça n’a pas vraiment de sens.

Ø  Troisième facteur : le type de contrat souscrit, individuel ou collectif
Comme vu plus haut, pour ceux qui sont prêts à déléguer leur gestion locative, les contrats groupe sont financièrement plus attractifs comparés aux contrats personnels.

L’offre tarifaire en la matière est variée et pléthorique. Les taux rencontrés sur le marché sont le plus souvent situés aux alentours de 3% pour des couvertures assez complètes (cf infra) A iso-garantie, les taux les plus compétitifs peuvent tomber sous la barre des 2% (contrats collectifs en général).

Toutefois l’ajout d’options annexes et moins indispensables peuvent faire monter les taux jusqu’à 5, voire 6% l’an (contrats individuels). En d’autres termes, votre assurance GLI vous coûtera entre 1 et 3 semaines de loyer selon le contrat choisi.

 

# #  Un coût déductible du revenu foncier

Pour être complet sur l’appréciation du coût il faut prendre en compte la fiscalité afférente. Le bailleur a ainsi la possibilité de déduire le montant de sa cotisation de ses revenus fonciers.

 

La prise en charge des risques

Les prises en charge varient selon les contrats et les sociétés d’assurances. L’assurance peut garantir les coûts et risques suivants:

#  Les dettes locatives

On entend par dettes locative l’ensemble des montants dont est redevable le locataire envers le propriétaire bailleur au titre de son bail et des engagements qui y figurent ou de la loi qui s’y applique.

Ø  le paiement des loyers, charges et taxes dus par le locataire défaillant.

Ø  la prise en charge de l’indemnité d’occupation mise à la charge du locataire par le juge lorsque la résiliation du bail est prononcée judiciairement.

Ø  le règlement des loyers dont le paiement est suspendu lorsque le juge accorde des délais de paiement au locataire.

# # Les frais de remise en état du logement

Ø  les frais de remise en état du logement au titre de la dégradation immobilière telle que constatée après comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

# # # Les frais de contentieux et de justice

Ø  les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers.

Ø  les frais de contentieux liés à la gestion du bail.

Ø  les frais d’expulsion

# # # Les situations particulières

Ø  la perte de revenus du bien non loué dégradé après le départ d’un locataire pendant le temps des travaux nécessaire à sa remise en état (2 mois maximum)

Ø  le paiement des sommes dues par le locataire lorsque celui-ci part sans préavis ou en cas de décès.

 

L’indemnisation

#  Attention aux plafonds et aux délais d’indemnisation

Chaque garantie proposée dans une assurance loyer impayé est assortie de conditions d’indemnisation variables selon les contrats et les sociétés d’assurances : plafonds d’indemnisation, franchises, durée de la garantie, conditions de déclenchement des garanties et justificatifs à fournir.

En matière de plafonds, l’assureur peut combiner des plafonds spécifiques à chaque risque avec un plafond global qui lui permet de “caper”  (i.e. plafonner) son risque total.

En ce qui concerne l’indemnisation à proprement parler, c’est à ce stade que cette garantie pour le propriétaire peu connaître quelques limites.

En effet, l’indemnisation n’est pas toujours immédiate, l’assureur n’intervient pas directement dès le premier mois d’impayé mais parfois généralement après trois ou quatre mois d’impayés, laissant ainsi une marge de manœuvre au locataire s’il s’agit uniquement d’un incident. Toutefois, l’indemnisation a un effet rétroactif et se basera sur le premier jour de l’impayé.

# #  Bailleurs, respectez la procédure de relance du contrat

La garantie loyers impayés respecte une procédure rigide : Le calendrier et les formalités prévus au contrat (relances d’usage : envoi d’une lettre de rappel dans un délai de x jours suivant le premier impayé, envoi d’une LRAR de mise en demeure x jours plus tard, délivrance par huissier d’un commandement de payer ; déclaration du sinistre avec les pièces adéquates, etc.) doivent être respectées à la lettre pour être bien assuré en cas de sinistre. En cas de non-respect, soit l’assureur pourra refuser de faire jouer la garantie soit l’indemnisation sera revue à la baisse.

 

LES DEMARCHES À SUIVRE :

Si le propriétaire a souscrit un contrat individuel alors il doit dans un premier temps relancer de lui-même son locataire, l’assureur intervient ensuite à partir de la déclaration de sinistre, qui se produit en général après une mise en demeure ou un commandement de payer.

Si le bailleur a souscrit un contrat groupe, cependant, c’est souvent l’administrateur de biens qui se charge de toutes les démarches.

 

Les Alternatives 

Ø  la Caution Solidaire

Le premier avantage de la Caution Solidaire est d’être gratuite. Elle est aussi beaucoup plus simple à mettre en place qu’une assurance loyer impayé puisqu’il suffit d’un simple papier signé dans l’instant. C’est encore plus vrai depuis que la loi Elan en a ôté la partie à recopier à la main. L’acte de cautionnement est donc désormais un document standard sans exercice d’écriture.

Dans le contre, il y a bien sûr une garantie limitée à la seule dette locative qui laisse les coûts juridiques et frais d’expulsion pendants. Il y a surtout la relative fragilité d’une garantie personnelle comparée à celle d’une garantie institutionnelle fournie par une compagnie d’assurance. Une caution n’est pas une assurance loyer impayée. De la mauvaise foi (refus de payer) à l’insolvabilité soudaine (chômage ou décès par ex.) ou organisée, nombre de situation peuvent conduire à une caution difficile ou impossible à activer sans une procédure juridique. Ainsi la gratuité à l’entrée cacherait elle potentiellement un coût conséquent à la sortie. Enfin rien ne garantit que la justice elle même ne dégrade la situation du propriétaire en accordant des délais de paiements plutôt larges, voire annule tout ou partie de la dette du locataire.

Ø  Visale 

Alternative intéressante si votre locataire a moins de 30 ans ou s’il se trouve dans une situation professionnelle précaire (CDD, interim, CDI en période d’essai, apprentis,…). En effet cette garantie leur est dédiée. Qui pourrait refuser une assurance loyer impayé gratuite pour le locataire et pour le propriétaire ?

Toutefois la garantie apportée est encore loin du standard GLI. En effet les loyers sont plafonnés et la garantie est pour l’instant encore limitée aux seuls loyers impayés. A évaluer au cas le cas suivant le contexte.

Ø  Unkle

les fondateurs d'Unkle assurance loyer impayé du locataire

Mathieu et Cédric, fondateurs d’UNKLE !

Récemment récompensée cette année par le jury RENT Orpi, Unkle est la startup dont on parle. Alors quoi de neuf dans le monde des garanties locatives ?

Unkle c’est votre “oncle” bienveillant. Leur slogan c’est “le garant qui vous simplifie la vie”.  Celui qui se porte garant des locataires qui ont la possibilité de payer un loyer mais qui ne répondent pas aux critères classiques de solvabilité (par ex . travailleurs indépendants, chômeurs, CDD, etc..). Dit comme ça, ça n’a l’air de rien…. mais c’est un marché potentiel de 6 Millions de locataires. De quoi faire….

Quelles différences avec une assurance loyer impayé ? Selon les fondateurs d’Unkle, (a) les critères de sélection seraient plus souples, et (b) c’est le locataire seul qui paie l’assurance « tous risques »…. Et tout comme une GLI, Unkle bénéficie d’une couverture solide puisque garantie par une grande compagnie d’assurance allemande.

En somme une sorte de GLI aux frais du locataire, qui lui paie pour gagner en souplesse de sélection et en rapidité. Le coût annoncé est de 3,5% du total loyer + charges, payé mensuellement.

Une bonne nouvelle pour bailleurs et locataires. Mais aussi pour tous les agents immobiliers. Car en ouvrant les critères de sélection, Unkle élargit le marché de la location en permettant à plus de propriétaires d’accéder à plus de locataires.

Une option à tester et une histoire à suivre….

 

Pour aller plus loin au sujet de l’assurance loyer impayé ou GLI

Si vous souhaitez approfondir ce thème et les sujets connexes, vous pourriez utilement consulter le(s) lien(s) suivant(s

Ø  Nos articles sur les autres protections contre les loyers impayés

–  La Garantie Visale 

–  L’assurance Loyer Impayé – GLI

–  La Caution Solidaire

Ø  Voir la fiche de notre Expert-Invité  Corine ELICHIRY-CORMIER


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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