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Calcul du Loyer Pinel Plafond en 5 Étapes

Vous êtes investisseur locatif en Pinel. Alors ne vous trompez pas de loyer… ! Car les plafonds de loyers à respecter ne sont pas en lecture directe dans le barème fiscal officiel. Ils doivent être calculés au cas le cas pour refléter la situation particulière de votre bien. Le calcul du  loyer Pinel maximum se ramène ainsi à 5 étapes expliquées ci-après.  La formule est précise et pas forcément très explicite. Mais rien d’irrémédiable en procédant pas à pas. Alors à  vos calculettes ! …..

 

calcul-loyer-pinel-5-etapes

 

Un exemple de calcul du loyer Pinel ?

La présentation du barème de loyer plafond pouvait laisser croire qu’il suffisait de multiplier une surface par un prix au m2 pour obtenir un plafond  mensuel. La pratique est un peu différente et c’est tant mieux. Car la réalité des loyers reste complexe.

Voici donc les 5 étapes du calcul. Pour en comprendre  le sens et la logique, reportez vous aux précisions fournies plus bas sur le zonage, les plafonds, le coefficient

Prenons l’exemple d’un appartement T3 de 65 m2 avec un balcon de 14 m2 et situé à Lyon en région Rhône-Alpes. Acquis en 2019 il s’agit d’une première mise en location.

Ø  Étape 1 : identifier la zone géographique du logement

Lyon est situé dans la Zone A (zonage Duflot- cf infra)

Ø  Étape 2 : identifier le loyer Pinel plafond de référence pour la zone géographique

Pour la zone A le loyer de référence est  de 12,75/€ du m2 de surface utile

Ø  Étape 3 : calculer la surface utile du logement

La surface utile de cet appartement est de 65+(14/2)=72 m2

Ø  Étape 4 : calculer le coefficient de structure (ou coefficient correcteur) applicable au loyer de ce bien

Ce coefficient se calcule ainsi : (0,7+ 19/72)=0,963 arrondi à 0,96

Ø  Étape 5 : calculer le loyer Pinel plafond de ce bien

Le loyer maximum à ne pas dépasser est de 12,75 *0,96 = 12,24 €/m2 soit 12,24€ X 72 = 881,28€/mois de loyer hors charges.

Autrement dit, dans cet exemple, la pondération de la surface et du prix au m2 aboutit à un loyer inférieur de 4% au loyer barème de la zone.

 

Qu’est ce que le zonage Pinel-Duflot ?

On parle de zonage Pinel-Duflot car la loi Pinel a hérité du principe de découpage par zones issus de la loi Duflot, loi à laquelle elle a succédé en 2014.

La France est ainsi divisée en 5 zones qui servent à fixer les plafonds de loyer à ne pas dépasser : Abis, A, B1, B2 et C. Elles sont censées refléter des niveaux de loyers plus ou moins homogènes. Leur cohérence n’est donc pas géographique. Chaque zone comprend un certain nombre de villes. Plusieurs zones peuvent coexister dans un même département, reflétant ainsi les disparités de loyers.

Ce zonage s’applique ainsi à plusieurs dispositifs d’aide à l’investissement locatif.  En fonction des objectifs du dispositif et des années, certaines zones sont exclues ou soumises à agrément préfectoral.

Ainsi depuis le 1er janvier 2018 le dispositif Pinel se concentre sur les zones ou l’accès au logement est jugé difficile en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande. La réduction d’impôts sur le revenu se limite donc aux zones Abis, A, et B1. Sauf pour les opérations initiées en 2017 et finalisées avant le 15 mars 2019, les zones B2 et C sont dorénavant exclues de l’avantage Pinel. C’est d’ailleurs ce même zonage Pinel qui a été étendu au tout nouveau dispositif Denormandie Ancien destiné à revitaliser certains centre-villes.

Pour savoir dans quelle zone se trouve votre investissement locatif, utilisez le simulateur gouvernemental en entrant la ville ou son code postal.

 

Qu’est ce que le barème de loyers plafonds ?

En défiscalisation Pinel, le barème de loyers plafonds est constitué des prix de location au M2 utile imposé pour chacune des zones

 

Loi Pinel - Plafonds de loyer en €/m2

PaysZone A bisZone AZone B1Zone B2 / C
France Métropolitaine17,1712,7510,288,93
Eligibilite Pinel ouiouiouinon
depuis 1/01/2018
(sauf exceptions)

 

Attention ce barème n’est pas utilisable en lecture directe.

Ø  D’une part comme explicité plus haut, ces montants constituent des valeurs de référence qui doivent être ajustées à la surface utile du logement à travers un coefficient pondérateur (cf infra).

Ø  D’une part certaines villes font l’objet d’une modulation locale à la baisse. Autrement dit, pour ces villes, c’est une valeur de référence de la zone plus basse qui s’applique. Par exemple, pour la ville des Mureaux située dans les Yvelines en zone A, les 12,75 €/m2 de référence deviennent 11,46€ soit une baisse de 10%. Pour savoir si vous êtes concerné, consultez la liste des villes à plafond modulé

 

Qu’est ce que la surface utile ?

Le calcul du loyer Pinel plafond dépend de la surface dite utile du logement loué.

La Surface Utile (SU) est une surface pondérée qui se définit comme la somme

Ø  D’une part de la Surface Habitable (au sens de la loi (CCH : R.111-2))

Ø  D’une part de  la moitié de la Surface des Annexes (SA) à usage exclusif dans la limite d’un total de 8 m2 par logement.

De façon résumée :   SU = SH + (SA x 50%)

La surface habitable (CCH : R.111-2) est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. La surface habitable exclut les  combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (voir BOI-IR-RICI-230-20-20 § 340).

On entend par annexes les caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, etc… dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (CCH : R.353-12 et R.331-10).

 

Qu’est ce que le coefficient de structure ?

Chacun sait que, ramené au m2 loué, un loyer régresse avec l’augmentation de la surface. Le coefficient de structure est un coefficient correcteur à appliquer au barème de référence pour prendre en compte cette dégressivité du loyer.

Inutile d’essayer d’expliquer cette formule. Il est suffisant de la connaitre et de l’appliquer.

Elle se formule ainsi :  Kc = 0,7 + 19/S    avec  Kc = coefficient correcteur et S = surface utile

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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