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Quand et Comment Calculer la Révision de Son Loyer ?

Un propriétaire bailleur ne peut augmenter son loyer que sous certaines conditions et limites assez précises. D’une part la révision du loyer ne peut intervenir qu’une fois l’an sous réserve que le contrat de bail l’ait prévu. D’autre part le montant du nouveau loyer est lui-même soumis à certaines limites qui peuvent varier suivant le contexte et la localisation du logement. Pour ne pas dépasser ces limites un calcul est indispensable. Alors quand et comment calculer la révision de son loyer ?

 

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Quand et comment calculer la révision de son loyer en 5 étapes ?

Voici donc les 5 étapes du calcul du loyer révisé. Pour en comprendre le sens et la logique, reportez vous aux précisions fournies plus bas dans l’article

Ø  Étape 1 : vérifiez que votre bail prévoit bien une révision annuelle et quelle date a été retenue (date spécifique ou à défaut date anniversaire du bail)

Exemple : jeudi 1er Août, date anniversaire du contrat.

Attention : voir en infra les règles d’application lorsque la notification est adressée au locataire après la date prévue au bail

Ø  Étape 2 : Notez le loyer actuellement payé par votre locataire

Vous devez utiliser le loyer hors charges car l’indexation ne s’applique au’au seul loyer

Exemple : loyer encaissé : 650 € dont charges 150 € soit un loyer hors charges de 500 €

Ø  Étape 3 : Identifiez l’indice IRL (indice de révision des loyers) à utiliser pour calculer le nouveau loyer.

Vous devez utiliser le dernier indice IRL connu à la date de révision prévue au bail

Exemple : Au 1er Août 2019, le dernier indice connu est 129,72. Il s’agit de l’indice du second trimestre 2019 publié le 11/07/2019

Ø  Étape 4 : Identifiez l’indice IRL (indice de révision des loyers) utilisé un an plus tôt.

Vous devez utiliser l’indice correspondant au même trimestre de l’année précédente

Exemple : l’ l’indice du second trimestre 2018 était de 127,77

Ø  Étape 5 : calculez le nouveau loyer

La formule à utiliser est la suivante :

(loyer révisé) = (loyer avant révision) x (nouvel indice IRL) / (ancien indice IRL)

Nouveau loyer = 500 € (loyer actuel) X 129,72 (IRL T2 2019) / 127,77 (IRL T2 2018)

Nouveau loyer = 507,63 soit une augmentation de 1,53% qui est celle de l’IRL en une année

 

Qu’est-ce qu’une révision de loyer indexée ?

Un loyer indexé est un loyer dont la variation en cours de bail est limitée à celle d’un indice de référence.

En France, sauf les cas particuliers (travaux, encadrement des loyers, etc..) le plafonnement par indexation s’applique aux logements privés, vides ou meublés.

C’est l’Indice de référence des Loyers (IRL) publié chaque fin de trimestre par l’Insee qui sert à calculer toute révision de loyer. Cet indice reflète l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur 12 mois glissants.

Une révision de loyer indexée est donc la révision d’un loyer en fonction de l’indice de référence qui le plafonne.

La formule générique de révision est la suivante

(loyer révisé) = (loyer avant révision) x (nouvel indice IRL) / (ancien indice IRL)

Un exemple d’application est fourni en début d’article.

 

Outils et ressources pour calculer la révision de son loyer

Vous trouverez sur ce blog un tableau récapitulatif des indices IRL  

Plusieurs outils sont disponibles sur le net pour un calcul automatique et par exemple celui de l’INC .

 

Quand procéder à la révision de son loyer indexé ?

Le loyer d’un logement privé peut être révisé 1 fois par an si le contrat de bail le prévoit. Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail.

La date de révision est la date indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.

 

Quelles conséquences pour une révision tardive ou oubliée ?

Depuis le 24 mars 2014, l’instauration du dispositif de la loi Alur a changé les modalités de la révision des loyers. Le propriétaire ne dispose qu’un délai d’un an à partir de la date choisie de révision de loyer pour en faire la demande, au lieu de 5 ans auparavant. Désormais la révision de loyer rétroactive n’est plus possible. Lorsque le bailleur ne réalise pas la révision chaque année, il en perd le bénéfice. S’il l’effectue en cours d’année, l’indexation s’appliquera que pour le temps restant à courir. Ce dispositif s’applique seulement aux loyers établis à partir du 27 mars 2014.

Enfin la question se pose de savoir quelles modalité de révision s’applique l’année suivant celle d’une révision omise (volontairement ou non). Le bailleur a bien perdu le bénéfice de la révision pour l’année écoulée. Mais l’a t il perdu pour l’année suivante ? Autrement dit faut il réviser son loyer en référence à l’IRL de l’année N-1 et perdre définitivement une année d’indexation ? Ou au contraire est il possible de récupérer cette année en utilisant l’IRL de N-2. A ce jour aucune jurisprudence ne permet de trancher

 

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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