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Colocation : Comment Ça Marche ?

Colocation entre amis, entre étudiants ou intergénérationnelle, la location partagée s’est installée dans le paysage de l’immobilier locatif depuis plusieurs années. Pourquoi ? Comment ça marche ? Quelles sont les différentes façons de faire ? Quelles ont les réglementations à respecter ? La suite c’est par ici. (1ère partie)

 

colocation - comment ça marche ?

 

La colocation, qu’est ce que c’est ? 

Notre cher dictionnaire Larousse la définit comme une « Location en commun d’un même local ».C’est dit ! Ainsi présentées les choses paraissent simples.

Cependant les lois Alur et Elan sont plus précises. Elles définissent la colocation comme étant la « location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. » 

En d’autres termes, la location d’un même logement à plus d’une seule personne suffirait à caractériser une colocation quel que soient leurs liens ou absence de lien. Ce principe connait toutefois 2 exceptions notables

 Attention Exception   : La location « exclusive » à un couple marié ou pacsé n’est pas considérée comme une colocation. A contrario 2 concubins peuvent parfaitement signer un contrat de colocation.

 Point de vigilance  :Attention : Conseil de ma gestion locative

Attention aux confusions de genres ou de situations

Ø  Ne pas confondre colocation et sous-location : La sous- location est régie par une réglementation spécifique. Elle nécessite en principe un accord formel du propriétaire. Le locataire est seul responsable du respect du contrat de location vis-à-vis de son propriétaire bailleur.

Ø  Ne pas confondre colocataire et occupant : Est colocataire celui qui a signé (ou co-signé) un bail propre (ou commun) pour l’occupation partagée d’un même logement. Celui-ci bénéficie des droits et obligations du contrat de location. L’occupant sans bail, même s’il paye une part du loyer et des charges, n’en bénéficie pas.

 

Pourquoi choisir la colocation ? 

On pourrait probablement résumer en disant que la colocation c’est le bon plan gagnant-gagnant. Propriétaires et locataires y trouvent finalement chacun leur compte.

 

#  Les avantages pour les locataires

Ø   Louer moins cher : Le premier avantage est évidemment budgétaire. Selon les spécialistes une colocation est en moyenne 20% moins chère qu’un studio (2018), et à peine plus chère qu’une chambre chez l’habitant. Hors dans les 2 cas elle procure en sus le bénéfice d’espaces de vie communs. Constat similaire avec les charges dont le partage peut permettre de substantielles économies. Évidemment ceci ne vaut pas dans les zones tendues dont les loyers sont contraints ou plafonnés …

Ø   Plus d’espace habitable, mieux équipé : pas de doute, la grande salle de bain avec baignoire remplacera avantageusement la douche d’angle type studette. Idem pour les équipements familiaux king size comme le frigo avec congélateur.

Ø   Vivre ensemble : La location partagée peut satisfaire d’autres besoins non moins importants. Par exemple celui d’échapper à la solitude (colocation intergénérationnelle), ou celui de vivre avec ses pairs pour y recevoir assistance ou stimulation (colocation étudiants).

 

# # Les avantages pour les bailleurs

Ø   Louer plus cher : Là encore le premier avantage est financier. Les propriétaires de grandes surfaces ont vite compris qu’en divisant le loyer entre plusieurs locataires il était possible de louer sensiblement plus cher. Certains n’hésitent pas à dire que dans le cas de surfaces XXL il est possible de doubler son revenu locatif !

Ø   Louer plus facilement : louer à 5 personnes différentes au lieu d’une famille à mono revenu, c’est réduire les exigences de revenu et de caution individuels par 5 (hors clause de solidarité) .

Ø   Lisser et minimiser la vacance locative: l’indépendance entre les différents locataires permet d’anticiper une succession de vacances partielles (1 ou 2 locataires au même moment) plus faciles à gérer qu’une seule et soudaine vacance totale. Par ailleurs, une éventuelle clause de solidarité (cf infra) permet à la fois de garantir l’intégralité des loyers pendant plusieurs mois, et pousse les locataires restant à trouver par eux-mêmes et rapidement un nouveau colocataire.

 

Choix du bail de colocation : bail individuel ou bail collectif ?

Le propriétaire-bailleur a deux façons de voir et de mettre en œuvre un contrat de colocation.

Ø   Soit il considère que les colocataires louent ensemble un logement entier. Dans ce cas il propose un bail collectif (ou bail unique) signé par chacun des locataires.

Ø   Soit il considère que chaque colocataire loue une (ou plusieurs) pièce(s) du logement dont il a la jouissance exclusive, assortie d’une jouissance partagée des espaces communs. Dans ce cas il propose à chaque locataire un bail individuel. Il y aura donc autant de baux signés que de locataires.

 

# Le bail collectif : un contrat unique pour tous les locataires

C’est incontestablement l’option préférée des bailleurs. Rien d’étonnant à cela puisqu’elle lui procure plusieurs avantages ou facilités.

Ø   Une législation connue : Ce mode de location est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, très connue des bailleurs puisqu’elle régit également les locations “classiques”.

Ø   Une stricte égalité des colocataires : Un contrat unique signé de tous les colocataires signifie même droits et même devoirs pour chacun. Payer sa part de loyer et de charges ou fournir les justificatifs personnels de solvabilité restent des obligations individuelles qui s’imposent à chaque co-titulaire du contrat unique.

Ø   Pas d’intervention du propriétaire dans l’affectation de l’espace individuel, ni dans la les règles d’usage des espaces collectifs. Aux locataires de s’entendre entre eux en toute autonomie.

Ø   Pas de fractionnement du loyer : le propriétaire peut exiger un règlement mensuel global du loyer

Ø   Possibilité d’exiger une caution individuelle (ou commune à plusieurs co-titulaires si besoin)

Ø   Possibilité d’inclure une clause de solidarité engagement solidairement tous les colocataires (cf infra)

 

# # Le bail individuel : un contrat de colocation par locataire

Ca devrait être l’option préférée des locataires car c’est celle qui limite son engagement financier . Mais voilà, c’est le propriétaire qui décide. Et il y trouvera plusieurs désavantages ou complications, et notamment :

Ø  Pas de solidarité possible entre les colocataires : chaque bail est distinct et indépendant. Le risque d’impayé n’est donc couvert que par la seule caution individuelle.

Ø   Une loyer fractionné : chaque locataire paye directement son loyer, et le propriétaire recevra autant de règlement que de colocataires

Ø   Nécessité de décrire précisément la location consentie et les règles de’usage des parties communes

A contrario, le bail individuel est la seule option permettant de combiner des locataires et des baux de nature différentes. Par exemple un locataire en mobilité et des étudiants.

 

_ Fin de la première partie – Seconde partie à suivre_

 

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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