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Comment identifier un dossier de location falsifié ?

Certains candidats à la location n’hésitent pas à falsifier leur dossier, notamment leur niveau de ressources, dans l’espoir d’être acceptés par des propriétaires frileux à l’idée de se retrouver face à de potentiels mauvais payeurs. Un phénomène de grande ampleur, qui concernerait pas moins d’un quart des jeunes et qui touche principalement la capitale et les grandes métropoles où la demande est très forte. Dans cet article, nous vous proposons une méthode, décomposée en trois grandes étapes, pour maximiser vos chances de repérer rapidement un faux dossier de location !

 

# Vérification de l’identité du candidat

Premier réflexe à adopter lorsque vous avez un nouveau dossier entre les mains : vérifier que la pièce d’identité fournie et les informations qui s’y rapportent sont véridiques. Même si elle est relativement rare dans ce type de contexte, l’usurpation d’identité n’est malheureusement pas impossible. Faites un tour sur internet pour repérer toute incohérence, notamment en comparant la photo d’identité du candidat à ce que vous pouvez trouver ailleurs (réseaux sociaux, notamment professionnels) !

Par ailleurs, prenez le temps de vérifier la cohérence du numéro de sécurité sociale du candidat. Rappelons qu’il est possible de retrouver ce numéro dans les bulletins de paie. En dehors de la clé à trois chiffres qui termine le numéro, chaque chiffre correspond à une information vérifiable : sexe, année, mois et lieu de naissance.

 

# Vérification de la situation professionnelle

Les candidats à la location savent qu’une situation professionnelle stable est de nature à grandement rassurer les bailleurs. C’est pour cette raison que certains peuvent être tentés de retoucher leurs documents pour transformer un CDD en CDI par exemple, ou même de s’inventer un employeur pour dissimuler le fait qu’ils se trouvent au chômage ou, tout du moins, dans une situation peu favorable. L’idée est donc de porter une intention toute particulière aux pièces mises à votre disposition pour détecter une éventuelle faute d’orthographe, erreur ou incohérence, même mineure.

Vous avez par ailleurs la possibilité de contacter l’employeur du candidat pour obtenir la confirmation des informations indiquées directement à la source. En revanche, ce dernier est tout à fait en droit de refuser de répondre à vos questions. N’allez donc pas en conclure qu’un refus est forcément motivé par le désir de vous cacher quelque chose ni que ce que l’employeur vous dit est nécessairement véridique. Autre possibilité : tenter de joindre le candidat en passant directement par l’accueil téléphonique de son employeur.

Si le candidat est un travailleur indépendant, par exemple un micro-entrepreneur, ou possède une société, il vous faudra quelques secondes pour vérifier l’existence de son entreprise sur un site comme https://www.societe.com/ en tapant son SIREN dans le moteur de recherche, mais aussi en faisant quelques recherches sur internet.

Néanmoins, prenez garde : si le candidat à la location est mandataire de sa société, cela signifie qu’il peut définir la rémunération qu’il se verse chaque mois. Dans ce cas de figure, il est donc important de comparer les bulletins de paie avec l’avis d’imposition.

 

# Vérification des ressources financières

Rendez-vous sur l’outil de vérification mis en place par le gouvernement afin de vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition. Sur cette page, vous pouvez non seulement vérifier que le document fourni est vrai, mais aussi que les informations indiquées sont les mêmes que celles présentes dans le document.

Il s’agit ensuite de comparer le revenu brut indiqué dans le contrat de travail avec le revenu mensuel indiqué dans les bulletins de salaire et le montant précisé sur l’avis d’imposition. Portez également une attention toute particulière au cumul des revenus présents en bas des fiches de salaire du candidat, ainsi qu’aux éventuelles saisies sur salaires.

Dans le cas des justificatifs de ressources comme des autres documents transmis par le candidat, retenez que le risque zéro n’existe pas. De même, ce n’est pas parce qu’un candidat est apparemment « en règle » que vous n’aurez jamais à faire face à de possibles déconvenues.

 

# Quelles sont les pièces qui peuvent être exigées par le bailleur ?

N’hésitez pas à demander le maximum de justificatifs, dans la limite autorisée par la loi. Plus les documents fournis sont nombreux, plus il est en effet facile de débusquer un élément contradictoire.

Pour rappel, voici les documents que vous pouvez exiger :

  • Copie de la pièce d’identité en cours de validité ;
  • Justificatif de domicile : il peut par exemple s’agir d’un avis de taxe foncière, du titre de propriété de la résidence principale, d’une attestation d’hébergement ou des trois dernières quittances de loyer.
  • Situation professionnelle : contrat de travail ou attestation de l’employeur indiquant le poste et le salaire, extrait K-bis ou certificat d’inscription au répertoire Sirene
  • Revenus : le dernier ou avant-dernier avis d’imposition, les trois dernières fiches de paie, les trois derniers justificatifs de versement d’indemnité (prestations sociales ou pension de retraite), les deux derniers bilans comptables, les justificatifs de revenus fonciers, un justificatif de versement des indemnités de stage…

Attention, en dehors des pièces justificatives prévues par la loi Alur, vous ne pouvez pas exiger d’autres documents. Il est notamment interdit de demander au candidat sa carte vitale, son contrat de mariage, une copie du relevé de compte bancaire, une attestation d’absence de crédit en cours, son dossier médical ou encore un extrait de casier judiciaire. Toute entorse à la loi peut vous valoir une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € !

 

# Est-il possible de se retourner contre un locataire qui a menti dans son dossier ?

Même si une falsification de dossier n’implique pas nécessairement d’impayés, elle fait toutefois peser un risque non négligeable sur les épaules du bailleur. En effet, un locataire qui a menti dans son dossier peut chercher à dissimuler une situation financière fragile ou toute autre information importante qui pourrait remettre en question sa solvabilité à plus ou moins long terme. 

Si vous vous rendez compte, a posteriori, que votre locataire a menti sur sa solvabilité en vous présentant un dossier falsifié dans le but d’obtenir son logement, vous avez la possibilité de demander une résiliation de son bail. En théorie, une falsification de dossier peut valoir, relevant d’un cas de « faux et usage de faux » peut également valoir trois ans de prison et 45 000 euros d’amende au candidat faussaire, mais dans la pratique, la procédure est complexe et a assez peu de chance d’aboutir. D’où l’intérêt de redoubler de vigilance avant de conclure un contrat de location !

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Comme nous vous l’avions déjà détaillé dans un article, nous vous conseillons de passer par la solution Zelok à destination des agents immobiliers. Cette plateforme permettra notamment de vérifier les pièces justificatives du dossier locataire en ligne.

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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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