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Comment sécuriser ses revenus locatifs en tant que propriétaire bailleur ?

Vous êtes propriétaire bailleur et vous vous demandez comment sécuriser vos revenus locatifs ? Agent immobilier, vous vous interrogez sur la meilleure façon de rassurer un propriétaire bailleur qui vous confie la gestion locative de l’un de ses biens ? Car, si le risque d’un impayé de loyers est bien réel, des solutions existent pour parer au défaut de paiement des locataires. Et dans ce domaine, l’assurance loyers impayés, également appelée garantie loyers impayés (GLI), est une figure de proue. Nous faisons le point pour vous sur la meilleure façon de sécuriser des loyers.

Quels sont les risques encourus par le propriétaire bailleur ?  

La souscription d’un crédit immobilier pour investir dans la pierre n’est pas chose anodine. L’emprunteur est redevable de strictes mensualités envers sa banque. Et, nombreux sont les propriétaires qui misent sur la location et la perception des loyers pour honorer leur emprunt. 

Dans ce schéma à l’équilibre entre emprunt bancaire et revenus locatifs, le principal risque encouru par tous les propriétaires bailleurs est l’impayé de loyers (total ou partiel d’ailleurs), mais aussi de charges

Le premier enjeu du propriétaire bailleur est donc de rapidement sécuriser le revenu locatif, dès le locataire installé dans le bien immobilier.

Quelles sont les différentes solutions du propriétaire bailleur pour sécuriser ses revenus locatifs ?

Pour sécuriser ses revenus locatifs, le propriétaire bailleur dispose de plusieurs options, plus ou moins efficaces selon la formule retenue. 

Sécuriser ses revenus locatifs avec l’assurance loyers impayés

La plus efficace des solutions pour sécuriser un loyer est l’assurance loyers impayés, autrement appelée garantie des loyers impayés (GLI). 

Une fois souscrite, elle permet au propriétaire de se prémunir contre le risque de loyers impayés de son locataire. En cas de défaillance de ce dernier, le bailleur déclare le défaut de paiement à son assurance. À charge pour ce dernier de l’indemniser.

Bon à savoir : avec le mandat de gestion Garantie Totale chez MGL, le propriétaire bailleur est certain de percevoir son loyer chaque mois à 100 % et à date fixe.

Sécuriser ses revenus locatifs avec la garantie Visale

Il existe d’autres solutions que l’assurance loyer impayé pour sécuriser ses loyers. 

Le Gouvernement a mis en place le dispositif de la garantie Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi). Cette garantie est une protection pour le bailleur qui, en cas de loyers impayés, se voit rembourser la somme perdue par Action Logement (acteur de référence du logement social et intermédiaire en France). 

Concrètement, la garantie Visale fonctionne comme un mécanisme de caution solidaire contre le risque de loyers impayés. Elle est gérée et financée par Action Logement. 

Cependant, elle présente quelques restrictions pour être mise en place, qui la rendent moins efficace que l’assurance loyers impayés :

  • Elle ne peut être actionnée que pendant les trois premières années du bail.
  • Elle couvre les loyers et charges impayés du locataire :
    • jusqu’ à 1 500 € de loyer (charges comprises) à Paris et 1 300 € sur le reste du territoire ;
    • jusqu’à 36 mensualités impayées.
  • Le locataire doit avoir entre 18 et 30 ans, quelle que soit sa situation professionnelle. 
  • Le locataire qui a plus de 30 ans et qui est salarié d’une entreprise du secteur privé ou agricole, doit, pour en bénéficier :
    • être salarié(e) d’une entreprise du secteur privé ou du secteur privé agricole et justifier d’un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500 € ;
    • être salarié du secteur privé ou secteur privé agricole en mobilité professionnelle : CDI en période d’essai ou CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d’embauche ou en mutation ;
    • Faire l’objet d’une signature d’un bail mobilité.

Notre conseil : assurez-vous que propriétaire bailleur et locataire remplissent tous les critères pour bénéficier de la garantie Visale. Rien ne vaudra la sécurité maximum à savoir la souscription d’une assurance loyers impayés proposée par un professionnel de l’immobilier. Ce dernier devant bien respecter les textes réglementaires en vigueur et restant responsable de ses actes et conseils.

Sécuriser ses revenus locatifs avec une caution solidaire

Le propriétaire bailleur, par l’intermédiaire de son agent immobilier, peut, à la signature du bail avec le locataire, lui demander de nommer une personne se portant caution solidaire pour lui. Le rôle de cette dernière est de prendre le relais en cas d’impayés de loyers ou de charges par le locataire. 

Outre un lourd formalisme imposé au locataire et à la caution à la signature du bail, l’inconvénient majeur de ce mécanisme est la propre solvabilité de la caution. En cas d’impossibilité de paiement de cette dernière, le bailleur n’a d’autre choix que de se tourner vers une longue et coûteuse procédure judiciaire pour tenter de récupérer ses loyers. 

La garantie des loyers impayés reste donc la solution la plus fiable pour sécuriser les revenus locatifs du propriétaire bailleur. 

Pourquoi sécuriser ses revenus locatifs avec une assurance loyers impayés ?

Opter pour l’assurance loyers impayés, c’est choisir le système le plus sécurisant pour garantir le versement de revenus locatifs. Petit tour d’horizon des informations incontournables à connaître.

Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ? 

L’assurance loyers impayés, ou garantie des loyers impayés (GLI), est une assurance facultative proposée au bailleur. 

Elle permet au propriétaire d’un bien immobilier de sécuriser ses revenus locatifs en cas de défaillance du locataire. Particulièrement utile afin d’honorer le remboursement de son crédit immobilier, l’étendue de sa couverture et son coût varient d’une compagnie d’assurance à une autre.  

À quoi sert une assurance loyers impayés ?

Pour le propriétaire bailleur, le risque d’un impayé de loyers est réel. Un risque qui n’est pas sans conséquence lorsque ce dernier s’est endetté auprès d’une banque pour pouvoir acheter son bien immobilier.

C’est l’essence même de la GLI : garantir au propriétaire le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. 

Qui peut souscrire une assurance loyers impayés ?

Tous les propriétaires bailleurs peuvent souscrire une assurance loyer impayé, pourvu que le locataire soit considéré comme solvable. Chaque assurance à ses propres critères de solvabilité.

D’autres conditions d’éligibilité peuvent exister, plus ou moins souples d’une compagnie d’assurance à une autre. 

Qui peut proposer l’assurance loyer impayé au bailleur ? 

Deux possibilités s’offrent au propriétaire bailleur pour souscrire une GLI. Il a le choix entre :

  • La souscription d’un contrat individuel. C’est-à-dire qu’il entreprend seul les démarches d’assurance. 
  • La souscription d’un contrat collectif, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, c’est le cas de l’offre Garantie Totale proposée par MGL. 

Dans ce dernier cas, le professionnel de l’immobilier propose clé en main au propriétaire d’adhérer à un contrat d’assurance groupe, négocié auprès d’un assureur, à des tarifs souvent plus avantageux. 

Notre conseil : l’agent immobilier en charge de la gestion locative du bien connaît les contours, les avantages et inconvénients de la GLI. N’hésitez pas à lui en parler. 

Quels sont les risques couverts par la garantie loyer impayé ?

L’assurance loyers impayés couvre deux risques « de base » :

  • Les loyers impayés du locataire.
  • Les charges locatives impayées.

La couverture des risques couverts dépend de la formule souscrite par le propriétaire bailleur. Les assureurs proposent, en complément, certaines garanties facultatives. La GLI peut, par exemple, s’étendre :

  • Aux frais de détérioration, dès lors qu’ils sont supérieurs au dépôt de garantie. 
  • Au remboursement des frais de serrurier, des frais juridiques en cas de litige avec le locataire, des frais de recouvrement par huissier de justice etc… 
  • Mais aussi au paiement du loyer entre deux locations (vacance locative), et même en cas de décès du locataire.

Combien coûte ce type d’assurance ?

Le prix de la garantie loyers impayés varie d’un organisme à un autre, et est aussi fonction de la formule choisie. Plus le risque couvert est large, plus la cotisation d’assurance sera importante. La moyenne du taux pratiqué pour un bon niveau de garanties en France est de 2,5 % TTC des loyers et charges encaissés.

Qui doit payer l’assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé est à la charge du propriétaire bailleur, désireux de sécuriser ses revenus locatifs.

Bon à savoir : le propriétaire du logement peut, s’il le souhaite, enlever le prix de la cotisation d’assurance de ses revenus fonciers, sans pouvoir la cumuler avec une caution (loi 6 juillet 1989, article 22-1). En cas de présence d’un locataire étudiant ou apprenti, le cumul caution et assurance GLI reste possible.

Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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