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Ces Critères qui Bonifient ou Décotent votre Loyer en Ile de France

A combien je loue ? La location n’est pas qu’une affaire de surface et de quartier. Les critères sont nombreux qui rendent un logement plus ou moins attractif et son loyer plus ou moins élevé dans un même immeuble. Mais quel bonus /malus de loyer puis-je espérer pour chacun des atouts / défauts qui font toute la spécificité de mon investissement locatif ? Un étude récente tente de répondre à ces questions si légitimes, notamment lorsqu’il est question de fixer son premier loyer.

 

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Dernier étage + ascenseur, le duo gagnant qui peut ajouter 9% de loyer

Chacun sait que les étages élevés ont la faveur des locataires. L’étude confirme ce fait et permet surtout d’en mesurer la valeur économique moyenne. Ainsi, en comparaison d’un étage moyen les derniers étages avec ascenseur se loueraient 9% de plus.

A contrario les loyers de rez-de chaussée subiraient une décote de 6,8%. Même le premier étage serait touché avec un malus de loyer mesuré à -3,5%. Une précision utile à connaitre au moment d’évaluer la rentabilité potentielle de son futur investissement locatif !

 Bon à savoir   : L’ascenseur est la clé du bonus d’étage, car sans lui le loyer moyen baisse de -5,9%. L’étude ne dit pas s’il faut en conclure que les derniers étages sans ascenseurs bénéficieraient d’une surcote de (9-6=) 3% par rapport à un étage moyen. Mais l’analyse révèle cependant que les duplex (ndlr : souvent situés en étage élevé), affichent 3% de loyer de plus qu’un appartement classique.

 

Une bonne luminosité peut vous faire gagner jusqu’à 6% de loyer 

“Les derniers étages sont très recherchés par les locataires pour leur calme et leur luminosité”, explique Gilles Bourcy, cofondateur de Home et initiateur de cette étude.

C’est probablement cette recherche de lumière qui fait préférer les appartements traversants (bonus loyer + 2,5%), ainsi que les orientations Sud (+3%) ou Ouest (+1,5%).

A l’inverse, les expositions moins favorables Nord ou Est connaissent des décotes de loyer presque symétriques de -2,8% et 1% respectivement. On peut normalement en conclure que l’écart de loyer entre 2 orientations opposées serait en moyenne compris entre 2,5 et 6%. De quoi faire sérieusement réfléchir ou moment du choix de son investissement.

L’existence d’un vis-à-vis important est particulièrement pénalisante avec un malus loyer de -3,9%. On peut penser qu’ici le bruit potentiel vient s’ajouter au déficit de lumière engendré.

 

Jusqu’à 6% de malus loyer pour les environnements (très) bruyants

Contre toute attente, le bruit d’une vue sur rue ne crée qu’une décote limitée (-1,5%).

Mais de façon générale un environnement bruyant pénalise significativement le loyer (-2,9%).

La décote peut même atteindre 6% dans le cas des immeubles dont le rez-de chaussé est occupé par des commerces connus pour leur nuisances sonores (restauration ou alimentation). Le bruit apparaît ainsi le pendant du calme en termes d’impact possible sur le loyer.

 Bon à savoir   : Cependant, il n’est toutefois pas possible de conclure qu’un logement mal exposé avec commerce au pied de l’immeuble aurait un malus total de (6+6=) 12%. En effet comme l’explique Gilles Bourcy « Notre approche permet d’isoler l’importance de chaque variable dans la fixation d’un loyer, mais sans prendre en compte l’interaction entre les différentes variables ». Sauf à l’étudier spécifiquement, l’effet de l’accumulation de 2 facteurs à fort impact n’est pas prédictible à partir de ses composantes.

 

Un malus loyer record en cas de parties communes mal entretenues.

Qui aurait dit ça ? Négliger les parties communes de votre copropriété locative pourrait vous valoir la plus grosse décote de loyer constatée dans cette étude : -8,5 % . L’ampleur de ce malus, presque équivalent au bonus étage+ ascenseur, interpelle.

« Des parties communes en mauvais état traduisent souvent des problèmes structurels, qui peuvent peser sur la location au quotidien : mésentente entre copropriétaires, insécurité, insalubrité, manque d’entretien, etc”, explique Gilles Bourcy. Moins-value pour défaut de jouissance ou crainte de charges locatives en hausse, le fait est là : l’état des parties commune ça compte pour les locataires.

 

Petits et grands classiques pour fixer un meilleur loyer.

Vous n’avez ni étage élevé, ni orientation lumineuse. Alors comptez plutôt sur les classiques de l’équipement et des services pour obtenir quelques améliorations de loyer.

Ø  La présence d’un balcon pourrait vous rapporter +5,3 % de loyer supplémentaire

Ø  Les services d’une concierge constituent un bonus loyer moyen de 2,4%

Ø  Plus simple à mettre en place, l ‘équipement du logement contribue lui aussi positivement au loyer. 2% de loyer en plus pour une cuisine équipée ou des placards, et 1,5% pour des toilettes séparées, voilà l’espérance de gain observée.

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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