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Denormandie Ancien: la Défiscalisation Pinel Revisitée pour Rénover nos Centres-Villes

Amateurs de défiscalisation Pinel (ou autres) à la recherche d’un supplément de sens dans vos investissements locatifs, le Denormandie Ancien est pour vous. A qui s’adresse ce dispositif ? Quel type de bien à rénover ? Quelles modalités ? La suite c’est par ici …..

– Article actualisé le 24 avril 2019 (modalités d’application)
– première publication le 19 avril 2019 –

 

dispositif-denormandie-ancien-defiscalisation-pinel-revitaliser-centres-villes-action-coeur-de-ville-vr

 

Le Denormandie Ancien, qu’est ce que c’est ?

Il y a plusieurs manières de voir le dispositif Denormandie.

 

+ Une opportunité de plus pour réduire ses impôts à travers l’immobilier

C’est le tout dernier dispositif de réduction d’impôt pour les investisseurs immobiliers dans l’ancien à rénover.

En vigueur depuis le 1er Janvier 2019 il vient élargir la palette des 8 ou 9 mécanismes pré-existants d’aides fiscales à l’investissement dans l’immobilier neuf ou ancien (tels que Pinel neuf, Pinel ancien, Censi Bouvard, Malraux, Monuments historiques, etc..). Comme ses prédécesseurs, il tire son nom de ceux qui l’ont porté sur les fonds baptismaux. En l’occurence Julien Denormandie, notre actuel Ministre de la Ville et du Logement.

Mais pour faire court et précis, vous pouvez économiser jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans pour un investissement initial de 300 000 euros. Sous réserve évidemment de respecter les diverses conditions d’application du programme.

 

++ Un investissement immobilier avec un supplément d’âme ?

Côté pouvoir public, il s’agit évidemment d’améliorer la qualité du parc immobilier ancien, et plus précisément la performance énergétique des locations situées en centre-ville de villes dites moyennes.

Remarque : La définition des villes moyenne n’est pas très précise. Ce sont les villes dites « structurantes» pour leur territoire et qui présentent des difficultés (chômage, pauvreté, etc..). Elles pèseraient au total 25% de la population française

Bien sûr comme dans tout programme à base de Pinel l’objectif subsiste de développer le parc de logements locatifs intermédiaires. Chacun trouvera déjà (ou pas) dans cette dimension sociale un premier supplément d’âme.

Mais ce qui fait sans doute le petit supplément d’âme spécifique, c’est la complémentarité avec l’ensemble du dispositif de revitalisation des centres-villes en difficulté. Chacun sent bien que la désertification qui guette et progresse dans certaines parties de France, est à terme nuisible pour tous. Au delà de l’appréciation personnelle sur l’efficacité des plans “Action Coeur de Ville” ou ORT (Opération de Revitalisation de Territoire ), et à toutes choses égales, on peut voir dans le “Denormandie centres-villes” l’occasion d’investir à la fois pour soi-même et pour le bien commun.

 

+++ Une défiscalisation Pinel plus accessible

Côté incitation fiscale, on peut dire qu’il s’agit d’une défiscalisation « Pinel ancien » revisitée et focalisée avec un certain pragmatisme sur la rénovation de certains centres-villes.

En effet, d’une part la loi Denormandie reprend en l’état l’ensemble du mécanisme de défiscalisation Pinel (avantage fiscal, durée de location, plafonds de loyer et de ressources, etc… cf infra). Voilà pour le côté pérenne.

D’autre part la dite loi revisite la destination et les exigences du dispositif. De fait le Pinel ancien, toujours existant, est exclusivement tourné vers la réhabilitation de l’habitat indigne. Il est donc synonyme de normes exigeantes et de travaux conséquents. Au contraire l’investissement Denormandie vise la rénovation d’un habitat ancien certes dégradé, mais encore habitable. Les exigences en matière de travaux s’en trouvent donc allégées, tant en  nature (bouquet de travaux au choix), qu’en montant (1/4 de l’investissement global). Dans le même temps le zonage tendu/détendu est remplacé par une liste de villes qui élargit la portée du programme. L’opportunité fiscale y gagne ainsi en accessibilité, en facilité et en vitesse. Il y a plus de biens concernés, plus de souplesse dans les travaux qui sont aussi moins lourds, moins longs et moins couteux. Tout le monde y gagne…Voilà pour le côté défiscalisation revisitée.

Enfin, last but not least, la cible est très focalisée et abordée de façon semble-t-il plus pragmatique (ou plus politique jugerons certains). Cible très focalisée car il est question de booster le centre-ville de 244 villes moyennes, dont la liste vient d’ailleurs d’être précisée dans un arrêté du 29 mars 2019. Pragmatique à 2 titres :

Ø  D’ une part complémentarité avec le système Cœur de Ville qui veut mobiliser les acteurs locaux publics et privé de la revitalisation.

Ø  D’autre part sélection des villes sur la base des projets de revitalisation plutôt que sur la base d’un zonage géographique.

Au total, allouer les budgets et avantages fiscaux en priorité à une concentration d’acteurs locaux motivés et organisés à travers des projets suivis, semble à priori plus pragmatique que l’allocation au seul prorata du besoin. Sur le papier en tous cas, et sous réserve d’une application sérieuse, on peut estimer que cette approche  est un facteur de succès et de pérennité d’un investissement immobilier Denormandie.

 

 

Comment investir en Denormandie Ancien ?

L’investissement Denormandie c’est comme la valse. Il y a 3 temps : l’acquisition, la rénovation, la location.

 

+ Acquérir un logement en centre-ville.

Bien sûr pas n’importe quels centres-villes. Ceux des villes moyennes éligibles au dispositif, ces communes « dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ».

A la date de publication, un investisseur a le choix entre 229 communes de métropole auxquelles s’ajoutent 15 villes d’outre-mer. Soit au total 244 villes recensées dans l’arrêté du 26 mars 2019.

Votre ville ou commune est elle concernée ?  Pour le savoir consultez la liste exhaustive des villes éligibles à la défiscalisation Denormandie.

Cette liste est susceptible d’évoluer. En effet elle était initialement constituée des 222 villes participant au programme « Action Cœur de Ville ». L’égibilité est dorénavant étendue aux villes ayant conclu une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT). Il est prévu que toutes les villes éligibles signent une convention ORT qui deviendrait finalement le critère de référence.

 Attention  :Attention : Conseil de ma gestion locative

La défiscalisation Pinel en Denormandie Ancien consiste en une réduction d’impôts calculé sur le prix de revient du bien rénové mis en location. Celui-ci s’entend comme la somme du prix d’achat, y compris les frais afférents, et des travaux de rénovation. Pour profiter pleinement de ce schéma fiscal, votre prix de revient devra respecter le double plafond suivant:

Ø D’une part un montant maximum de 300 000 € y compris  25% de travaux au minimum (voir ci-dessous)

Ø D’autre part un montant maximum de 5500 € par m2 de surface habitable.

 

++ Rénover le logement

Les travaux de rénovation doivent respecter 2 critères d’éligibilité

Ø D’une part améliorer la performance énergétique du logement.
La formule est relativement souple. L’investisseur à le choix de faire 2 types de travaux parmi un bouquet de 5 ( la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude.) Ou alors il peut décider seul des travaux sous réserve d’obtenir une amélioration de 30% de la performance énergétique (20% pour l’habitat collectif)

Ø D’autre part représenter au moins 1/3 du prix d’acquisition (autrement dit au moins 25% du coût total de l’opération).

 

+++ Louer le logement

Voici les critères d’éligibilité pour la location :

Ø D’une part un engagement de durée
La défiscalisation Pinel est un mécanisme à la carte qui vous permet de choisir la durée de votre engagement locatif entre 6, 9 ou 12 ans. Chacune de ces durées procure une économie fiscale différente comprise entre 12 et 21%

Observons que l’investissement sur 12 ans procure une économie inférieure aux formule 6 et 9 ans.
En pratique vous optez au départ pour 6 ou 9 ans. L’option 12 ans est une option de prorogation ouverte à l’issue de cette première période.

 

Pinel-Denormandie-2019 - Les 3 taux de réduction d'împôts

Engagement de louer
6 ans9 ans12 ans
Réduction d'impôts
(en % du Prix de revient)
12%18%21%
Plafond prix de revient
(valeur totale en €)
300 000300 000300 000
Plafond prix de revient
(valeur totale en €/m2
de surface utile)
550055005500
Gain d'impôt maximal
sur la durée de location
(en €)
36 00054 00063 000
Gain d'impôt maximal
par année (en €)
600060005250

 

Ø D’autre part un loyer abordable.
un plafond de loyer est fixé en fonction de 4 zones géographiques

 

Pinel-Denormandie-2019 - Plafonds de loyer en €/m2

PaysZone A bisZone AZone B1Zone B2 / C
France Métropolitaine17,1712,7510,288,93

 

 Attention  :Attention : Conseil de ma gestion locative

Le plafond de loyer ci dessus est une base qui doit être ajustée suivant un mode opératoire précis afin de prendre en compte la dégressivité du prix au m2 avec l’augmentation de la surface. Voir notre article ” Calcul du Loyer Pinel Plafond en 5 Étapes” .

 

Ø Enfin un locataire aux ressources plafonnées
Un plafond de ressources est fixé qui dépend de la situation familiale et du nombre de personnes à charge

 

Pinel-Denormandie-2019 - Plafonds de ressources en €/an

Situation Familiale
du locataire
Zone A bisZone AZone B1Zone B2 / C
Personne Seule38 23638 23631 16528 049
Couple57 14657 14641 61837 456
Personne Seule ou Couple
ayant 1 pers à charge
74 91268 69350 04945 044
Personne Seule ou Couple
ayant 2 pers à charge
89 43982 28260 42054 379
Personne Seule ou Couple
ayant 3pers à charge
106 41597 40771 07863 970
Personne Seule ou Couple
ayant 4 pers à charge
119 745109 61380 10372 093
Majoration par
personne à charge
supplémentaire
13 34112 21389 3680 41

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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