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Des loyers en hausse pour des rendements en baisse

En pleine période d’épidémie de COVID-19, l’augmentation des loyers dans les grandes villes françaises s’est paradoxalement accompagnée d’un affaiblissement du rendement locatif. Une situation qui est toutefois loin de détourner les investisseurs de cette source de rendement toujours très appréciée !

Une hausse continue depuis 10 ans

Les experts du marché locatif sont formels : les loyers continuent d’augmenter sur le territoire, et ce n’est pas la pandémie qui semble avoir changé cela. Selon l’observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), l’indice des loyers aurait ainsi fait un bon de 7 % en l’espace d’une décennie dans les dix plus grandes villes françaises, à savoir Lyon, Strasbourg, Nice, Marseille, Montpellier, Bordeaux, Paris, Lille, Toulouse et Nantes. 

À titre d’exemple, le montant du loyer médian au mètre carré hors charges à Lyon est passé de 13,22 € à 13,60 € de 2019 à 2020. Une augmentation également constatée à Bordeaux (12,68, contre 13,13 €), à Nantes (11,56 €, contre 11,95 €), à Paris (26 €, contre 26,40 €) ou encore à Marseille (11,97 €, contre 12,48 €).

En raison de la situation sanitaire, certains propriétaires ont toutefois éprouvé des difficultés à trouver des locataires. La plupart d’entre eux ont pourtant préféré attendre un retour des demandes plutôt que de baisser leur loyer, notamment en zone tendue où l’augmentation d’un loyer entre deux locataires, ne serait-ce que pour lui permettre de revenir à son niveau initial après une baisse temporaire, est un processus périlleux. 

Un rendement locatif en diminution

On aurait pu penser que cette augmentation constante des loyers à travers la décennie dans les dix principales villes de l’hexagone se traduirait forcément par une croissance du rendement locatif. Paradoxalement, cela n’a pas été le cas ! 

En effet, comme l’indique Odile Dubois-Joye, Directrice des études de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement), qui s’appuie sur une étude de septembre 2020 pour étayer ses propos auprès des Échos, la construction de nouveaux logements à partir de 2005, majoritairement dotés d’un loyer plafonné « en contrepartie d’avantages fiscaux », a mécaniquement poussé les propriétaires de logements plus anciens à revoir leur loyer à la baisse afin de pouvoir se défendre face à cette nouvelle concurrence parfois plus avantageuse pour les locataires.
Par ailleurs, l’affaiblissement du rendement de cette source de revenus, encore privilégiée par les investisseurs, s’explique par le fait que les loyers dans le parc locatif privé ont connu une augmentation moins rapide que les prix d’achat des biens, du moins au cours des trois dernières années.

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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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