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Diagnostic Immobilier ERP : Quoi de Neuf Depuis l’ERNMT et l’ESRIS ?

Les diagnostiqueurs l’appellent Diagnostic Immobilier ERP. Sans doute parce qu’il est produit et exigé dans le même contexte de vente ou location que les divers diagnostics immobiliers obligatoires. Mais l’Etat des Risques et Pollutions reste avant tout une déclaration qu’il est même envisageable de faire soi-même. Depuis le 3 août 2018 l’ERP remplace l’ESRIS, lui-même successeur très temporaire (7 mois) de l’ERNMT en vigueur depuis 2006. L’ERP immobilier pour qui ? pourquoi ? comment ? Qu’est-ce qui a changé dans cet état des risques immobiliers ?

 

Diagnostic ERP immobilier remplace ERNMT

 

Un nouveau formulaire d’état des risques immobiliers à compter du 3 août 2018 : le Diagnostic ERP 

L’ERP (Etat des Risques et Pollutions), couramment appelé Diagnostic Immobilier ERP, est un formulaire recensant toutes les informations connues sur les risques auxquels est exposé un bien ou un terrain du fait de sa localisation géographique et/ou de son environnement. Lorsqu’il est obligatoire il est destiné à être annexé à un contrat de vente ou de location.

L’ERP est en vigueur depuis le 3 Août 2018.

C’est une version enrichie mais simplifiée des formulaires de risques immobiliers antérieurement utilisés.

Ø  Ainsi il reprend l’ensemble des risques primitivement listés dans l’ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) premier formulaire de risques immobiliers en vigueur de 2006 à 2017.

Ø  De même il reprend le risque pollution introduit par l’ESRIS (l’Etat des Servitudes « Risques » et d’Information sur les Sols). Ce formulaire aura finalement été très fugitif puisque utilisé seulement 7 mois (du 1er janvier au 2 aout 2018).

Ø  Dans cette version d’août 2018, il s’enrichit d’un risque très spécifique dénommé potentiel Radon.

Comme ses prédécesseurs sa durée de validité est de 6 mois au plus. Les ESRIS établis avant la mise en place de l’ERP conservent leur validité pour leur durée initiale.

  Point d’Attention  :Attention : Conseil de ma gestion locative

SI l’ERP est nécessairement caduque au bout de 6 mois, il peut le devenir plus tôt en raison par exemple de l’évolution d’un plan de prévention. En effet, pour être valide il faut que les informations qu’il contient soient à jour. A défaut, une mise à jour  du document s’imposerait au moment de la signature définitive. Dans le cas d’une location, une fois le bail signé l’Etat des Risques et pollutions n’est plus actualisé pendant toute la durée du bail et de son renouvellement. La mise à jour interviendra à la signature d’un nouveau bail.

 

 

L’ERP : pourquoi ?

L’obligation de fournir un ERP immobilier découle du Droit à l’Information des Acquéreurs et Locataires (I.A.L.) instauré par  le Code de l’environnement depuis 2006. L’objectif est d’informer le futur propriétaire ou locataire des Risques et Servitudes associés à l’occupation des lieux , ainsi que des sinistres subis et antérieurement de ce fait. Ainsi la décision de louer ou d’acheter peut elle être faite en toute connaissance de cause.

Les Risques relatés peuvent être soit d’origine naturelle (variations ou dérèglements climatiques, mouvements sismiques ou risques liés à la topologie particulière), soit lié aux activités humaines présentes ou passées (terrain minier instable, pollution industrielle , chimique, nucléaire ou thermique) – Voir détail en infra.

Les Servitudes correspondantes sont constituées des différentes règles d’urbanisme et de construction ou des  obligations de travaux ou d’entretiens qui s’imposent au propriétaire et/ou au locataire du bien concerné. Celles-ci sont définies dans le cadre d’un Plan de Prévention des Risques (PPR) dont l’objet est de définir toutes les mesures susceptibles de limiter les dommages matériels et humains potentiels associés aux risques de la zone.

 

 

Le Diagnostic ERP : pour qui ?

L’ERP a donc pour objet d’informer un acheteur ou un locataire des différents risques potentiels auquel le bien immobilier loué ou vendu peut être exposé compte tenu de sa localisation géographique.

Il est donc obligatoire

Ø  A la signature de tout contrat de vente ou de location d’un bien immobilier pour y être annexé.
Ø  Lorsque le bien est situé dans une zone sujette à l’un ou plusieurs des Risques Majeurs

  Bon à savoir  :Attention : Conseil de ma gestion locative

Le terme bien immobilier doit être compris au sens large. En effet il « s’applique à toute construction individuelle ou collective, à tout terrain, parcelle ou ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision. » 

# Quels contrats ou baux sont visés ?

Les contrats visés sont toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et tout contrat réalisant ou constatant la vente, et tous les contrats écrits de location meublée ou vide, saisonnière ou non, pour un bien bâti ou non bâti.

Sont exclus de cette obligation certains types de transactions ou contrats

Ø  Contrats de location non écrits (baux oraux),

Ø  Construction de maison individuelle sans fourniture de terrain,

Ø  Contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux collectifs et a fortiori offrant des services à leurs résidents,

Ø  Vente de biens immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires,

Ø  Les transferts de propriété réalisés dans le cadre de procédures de préemption, de délaissement et d’expropriation lorsqu’ils sont réalisés au bénéfice des attributaires.

# # Quelles zones sont visées ?

La fourniture du Diagnostic ERP s’impose si le bien vendu ou loué est situé dans une zone répondant aux critères suivants

Ø dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn), miniers (PPRm) ou technologiques (PPRt) prescrit ou approuvé

Ø sur un terrain répertorié comme Secteur d’Information sur les Sols (SIS)

Ø dans une commune ayant un niveau de sismicité supérieur à 2 ;

Ø dans une commune dont le niveau de potentiel radon est égal à 3 ;

 

Quels risques faut il déclarer dans le Diagnostic ERP 

Les risques relatés peuvent être  soit d’origine naturelle , soit liés aux activités humaines présentes ou passées

Ø Les risques d’origine naturelle 

Il s’agit de tous les risques potentiels liés aux variations ou dérèglements climatiques, aux mouvements sismiques ou autres risques associés à une topologie particulière. On peut citer notamment les cyclones, inondations ou crues torrentielles, volcans, séismes, avalanches feux de forêt, etc…

Dans le cas  particulier d’un risque sismique,  c’est le niveau de sismicité  de la commune (1 à 5 au maximum) qui est rapporté.

Ø Les risques  liés aux activités humaines présentes ou passées

L’ERP distingue 2 type de risques

° les risques miniers: fondations de la bâtisse en fonction de la zone;

° les risques technologiques: une usine dangereuse à proximité, etc

En outre il faut aussi déclarer les sinistres passés, liés à une catastrophe naturelle, minière ou technologique et ayant fait l’objet d’une indemnisation par l’assurance

Attention : Dans les zones où ce diagnostic est obligatoire, le défaut d’ERP peut entraîner le versement de dommages et intérêts au locataire, soit une réduction du prix de vente voire une annulation de la vente elle-même.

 

L’ERP : comment ?

L’information de l’acquéreur prend la forme d’un état déclaratif standard, fourni par le Ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie. Cet état est couramment dénommé ERP (Etat des Risques et Pollutions) depuis le 3 aout 2018.

Lorsqu’il est obligatoire, il doit être joint au contrat de vente et de location par le propriétaire ou le bailleur, exactement comme l’ensemble des diagnostics obligatoires du DDT (Dossier de Diagnostic Technique).

C’est probablement pourquoi il est souvent dénommé Diagnostic ERP, notamment par les diagnostiqueurs. En réalité il s’agit plutôt d’un abus de langage. C’est en effet le seul document du DDT qui ne nécessite pas de certification.  Pourquoi ? Sans doute parce que l’ensemble des informations qu’il contient est issu de données publiques ou réglementaires qui ne nécessitent aucune appréciation experte, et fournies par les communes elles même.et son facilement contrôlables.

Le bailleur est donc libre de compléter l’imprimé ERP seul ou avec le concours d’un prestataire de son choix.

En pratique plusieurs options sont donc ouvertes

Ø Faire appel à son diagnostiqueur préféré
Il a l’expérience, il sait ou trouver l’information, et sait exploiter le web (cf infra).  C’est un diagnostic facile dont il vous fera probablement cadeau.

Ø Utiliser les prestataires spécialisés en ligne
Plusieurs sites spécialisés vous fourniront l’ensemble du diagnostic pour une somme assez modique de quelques dizaines d’euros. C’est le cas notamment de  Préventimmo.

Ø Utiliser vous-même les ressources du web
Le même preventimo  vous propose de suivre ses conseils pour remplir vous même votre déclaration gratuitement.

 

Pour aller plus loin sur le sujet du formulaire diagnostic ERP

Si vous souhaitez approfondir ce thème et les sujets connexes, vous pourriez utilement consulter le(s) lien(s) suivant(

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
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