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Exigibilité des loyers commerciaux échus en cas de fermeture administrative : retour sur le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris

La fermeture administrative de certains établissements durant la période de pandémie du Covid-19 a placé certains professionnels dans l’impossibilité de régler leurs loyers, faute de chiffre d’affaires. Le 10 juillet dernier, le Tribunal judiciaire de Paris a rendu un premier jugement qui mérite toute notre attention.

 

Une décision de justice relative, mais éclairante

Malgré son autorité relative, car émanant d’une juridiction de première instance, cette première décision s’avère particulièrement éclairante pour les professionnels de l’immobilier. Elle nous permet notamment de dégager deux critères importants, à savoir l’exigibilité des loyers et l’exécution de bonne foi des contrats.

On invoque le principe d’exigibilité des loyers lorsque le bailleur sollicite auprès de son locataire le paiement intégral des loyers qui ont fait le bénéfice d’une mesure de report de paiement. L’exécution de bonne foi du bail commercial implique quant à elle le fait que le propriétaire-bailleur et le locataire doivent trouver une solution d’aménagement pour assurer le paiement des loyers, en vertu des circonstances exceptionnelles (dans le cas qui nous intéresse, la crise du Covid-19 et la fermeture administrative des cafés et des restaurants).

 

À la recherche d’une solution d’aménagement du paiement des loyers

Accompagnant le jugement, le communiqué diffusé indique : « le tribunal judiciaire de Paris était saisi de la question de savoir si un restaurateur, qui n’a pas pu ouvrir au public son commerce du fait des mesures prises pour éviter la propagation du virus Sars-Cov-2, était redevable envers son bailleur des loyers et charges échus entre le 14 mars et le 23 juin 2020, période de fermeture des cafés – restaurants »

Si l’on s’appuie sur le jugement rendu le 10 juillet 2020 par la 18e chambre civile du tribunal judiciaire de Paris, le propriétaire-bailleur est en droit de demander le paiement intégral des loyers gelés pendant plusieurs mois, en l’occurrence de mars à juin 2020. Toutefois, en cas d’impossibilité pour le locataire de régler l’intégralité des loyers en une seule fois, une solution d’aménagement raisonnable doit être proposée, par exemple l’échelonnement des loyers. En cas de refus du locataire, le propriétaire-bailleur peut alors faire valoir ce que de droit devant le Tribunal compétent. En effet, on considère que ce dernier, en proposant une solution aménagée au préalable, a bien respecté son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.

Ce qu’il faut retenir de cette décision : le propriétaire-bailleur, tout comme son mandataire, peut solliciter le paiement intégral des loyers qui ont fait l’objet d’une mesure de report. En revanche, ils ne peuvent pas refuser le bénéfice de discussion au locataire d’un bail commercial qui demande un aménagement de paiement pour les loyers de mars à juin 2020. Après discussions entre les deux parties, la solution d’aménagement doit satisfaire le propriétaire-bailleur et son locataire. Si les discussions n’aboutissent pas ou que le locataire est de mauvaise foi, le propriétaire-bailleur peut alors faire reconnaître sa créance devant le Tribunal compétent.

 

Éviter la tentation de la généralisation

Rappelons que la décision rendue le 10 juillet dernier par le Tribunal judiciaire de Paris représente un cas particulier qu’il ne serait pas pertinent de généraliser à l’ensemble des contentieux opposant propriétaires-bailleurs et locataires en période de confinement. En effet, comme le soulignent plusieurs experts, il est possible qu’en d’autres circonstances et face à d’autres arguments, un juge ait pu rendre un verdict bien différent en tranchant par exemple en faveur du locataire.

Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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