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Garantie des loyers : Action Logement demande le remboursement des sommes versées à un propriétaire

Pour bénéficier de la garantie des loyers et des dégradations proposées par Action Logement, un bailleur doit fournir un logement décent à son locataire. Une propriétaire l’a appris à ses dépens, après avoir reçu une demande de remboursement de l’organisme agréé par l’État, à la suite d’un litige l’opposant à son locataire.

Une absence de paiement des loyers justifiée par l’état du logement

Pendant une année entière, Action Logement a payé le loyer d’un locataire défaillant, dans le cadre de sa garantie des loyers. Problème : concerné par deux arrêtés de péril, imminent et non imminent, le logement loué à ce locataire qui ne réglait pas ses loyers n’était pas décent. Mis au courant de l’état du logement, l’organisme de cautionnement s’est retourné contre la propriétaire afin d’exiger la restitution des mois de loyers pris en charge, soit un montant total de plus de 15 600 euros.

Organisme d’utilité sociale agréé par l’État, Action Logement permet en effet aux propriétaires de souscrire à la garantie des loyers impayés (GLI). Également appelé « assurance de loyers impayés », ce dispositif couvre également les éventuelles dégradations locatives. 

Dans son verdict rendu le 6 mai 2021, la Cour de cassation a indiqué que le fait que le logement ne soit pas décent « pouvait justifier l’absence de paiement de loyer par ses locataires » et que le fait que la propriétaire réclame la mise en œuvre de la garantie de paiement des loyers constituait une exécution de mauvaise foi de la convention.

Effectivement, lorsqu’un bailleur met à disposition un logement qui ne respecte pas les critères de décence, l’exécution du bail est faite « de mauvaise foi ». Une situation qui ne peut pas aboutir à l’annulation du contrat de cautionnement, mais qui permet toutefois au juge d’en refuser l’application, comme souligné par la Cour de cassation.

Logement décent : quelques rappels

Aux yeux de la loi et de la jurisprudence, un logement est considéré comme décent dès lors qu’il répond à un certain nombre de critères, notamment : 

  • Une superficie minimum de 9m2 de surface avec hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ou un volume habitable total de 20 m3 ;
  • L’absence de plomb ou d’amiante ;
  • Une bonne étanchéité à l’air ;
  • Un toit, des murs, portes et fenêtres en bon état ;
  • Aucun risque d’infiltration ou d’effondrement ;
  • La présence d’équipements obligatoires : accès à l’eau potable, évacuation des eaux usées, chauffage, réseau électrique aux normes, baignoire ou douche alimentée en eau chaude, toilettes intérieures séparées de la cuisine…

Pour rappel, si l’un des critères de décence n’est pas respecté, c’est au locataire de demander que des travaux de mise en conformité soient réalisés dans son logement. En l’absence de conciliation avec le propriétaire ou l’agence immobilière, le tribunal d’instance peut ordonner la mise en conformité, mais aussi suspendre ou réduire le montant du loyer.

Le conseil de Morgan PERRAULT Directeur Général de Ma Gestion Locative

La gestion locative est un véritable métier. Il comporte de nombreuses règlementations à respecter et une compétence accrue dans l’application des différentes lois et règles.

Il est donc difficile pour un particulier de faire seul sans risque. Nos 48 collaborateurs sont des experts de la gestion locative et nos 1400 agences immobilières partenaires en France s’adossent sur leur savoir-faire pour proposer un service haut de gamme de qualité.

En clair, le cas de non-respect de la décence ne peut pas arriver via un professionnel de l’immobilier. Il connaît les textes et se doit de les respecter. S’il ne le faisait pas, il serait tenu responsable et non le propriétaire bailleur.

Le cas précédent de demande de remboursement des sommes versées en indemnités par l’assurance loyers impayés n’aurait pas été à la charge de la propriétaire. C’est l’agence qui aurait été vigilante en amont et aurait été condamnée si la non décence n’avait pas été relevée.

Nous proposons à nos clients propriétaires bailleurs une solution d’assurance loyers impayés Garantie Totale GLI qui leur garantit ( avec délivrance d’un agrément officiel ) de percevoir 100 % de leur loyers et charges le 5 de chaque mois.

Aucun risque chez Ma Gestion Locative de devoir rendre des sommes perçues car nous veillons au bon fonctionnement de la relation propriétaire / locataire afin de louer en confiance via un professionnel de l’immobilier engagé et responsable.

Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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