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L’activité immobilière du moment – Semaine 21

Explosion des demandes locatives, modification des règles liées aux régimes LMNP et LMP, hausse des loyers impayés, changement d’aspirations chez les futurs acheteurs de biens immobiliers… Voici une semaine riche en nouveautés dans le monde de l’immobilier en cette période post-confinement !

 

La demande locative bat des records à la levée du confinement

Mise en pause au début du confinement, la demande locative a fait un bond impressionnant, dès le 11 mai, premier jour du déconfinement. C’est ce que révèle une étude menée par Homepilot.

Certains professionnels craignaient que les demandes locatives peinent à redémarrer au début du déconfinement. Il n’en est rien. Selon Homepilot, cette journée du 11 mai devra même être marquée d’une pierre blanche, avec une hausse de 47 % des demandes de visites sur les annonces de location, par rapport aux demandes enregistrées avant le confinement. 

Concrètement, avant le confinement, l’agence recevait en moyenne 12 demandes de visites par jour pour chacun de ses logements. Le 11 mai, elle a fait face à 18 demandes en moyenne pour les mêmes logements. Depuis, cette demande s’est stabilisée à 15 par jour. Une hausse qui concerne surtout les T2 et les T3, tout du moins à Paris.

Si ce redémarrage est inespéré, il pourrait toutefois être de courte durée. Les professionnels s’attendent en effet à un tassement des demandes et à une augmentation du nombre de préavis dans les semaines à venir.

 

Location meublée : attention aux nouvelles règles !

La loi de finances pour 2020 a supprimé l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour profiter du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), privilégiant un basculement automatique dès le dépassement d’un certain seuil de revenus. Conséquence directe de cette modification : certains loueurs en meublé non professionnels (LMNP) risquent de changer de statut à leur insu !

Désormais, un foyer qui met en location un ou plusieurs biens meublés peut donc passer du régime fiscal de LMP à celui de LMNP sans le savoir. Pour que ce changement ait lieu, les conditions sont les suivantes : les recettes annuelles tirées de cette activité doivent être supérieures à 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal et excéder ses revenus imposables.

L’impact le plus important peut avoir lieu au moment de revendre le bien. En effet, le régime du LMNP permet aux propriétaires de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers qui prévoit un abattement proportionnel à la durée de détention du bien. Au bout de 20 ans, le propriétaire peut ainsi bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu. Après 30 ans, il peut être exonéré des prélèvements sociaux. 

Avec le régime du LMP, c’est le régime des professionnels qui s’applique, avec un principe de fonctionnement complètement inverse : plus la durée de détention du bien est importante, plus le bien est considéré comme amorti et plus la taxe sur la plus-value est élevée.

 

Les Français maintiennent leurs projets, mais revoient leurs critères

Selon une étude réalisée par ORPI, 68 % des acheteurs et 83 % des vendeurs n’auraient pas modifié leur projet immobilier pendant le confinement. Un tiers des personnes interrogées aurait toutefois revu leurs critères. On peut notamment citer des acheteurs qui se tournent désormais vers des maisons plutôt que des appartements, et la volonté d’acquérir des biens dépourvus de vis-à-vis, sans copropriété et surtout dotés d’un jardin.

De son côté, une étude réalisée par Egide Informatique avec Opinion Way affirme que seulement 21% des Français ne souhaitent pas poursuivre leur projet immobilier dans ce contexte d’incertitude. Sur les 79 % des personnes sondées qui entendent le maintenir, 41 % indiquent toutefois leur intention de retarder leur achat de quelques mois

Corroborant les informations rapportées par ORPI, cette étude met aussi en relief les nouvelles aspirations des futurs acheteurs : 70 % des investisseurs se projettent désormais en dehors des grandes agglomérations, en particulier dans les zones rurales et les petites agglomérations. L’assurance de prix moins élevés certes, mais surtout une promesse de confort, de nature et d’espace.

 

Loyers en retard : difficultés financières, mais aussi problèmes techniques

Avec la crise sanitaire, certains locataires éprouvent des difficultés à régler leur loyer, notamment dans les parcs HLM. Des personnes au salaire modeste qui n’arrivent pas à joindre les deux bouts ou qui font parfois face à des problèmes logistiques. 

Interviewé par Ouest-France, Marcel Rogemont, conseiller départemental, président de la Fédération nationale des HLM et du conseil d’administration de NeoToa, estime le montant des retards de paiement à 200 000 euros en Ille-et-Vilaine. Un phénomène qui se vérifie également à l’échelle du pays : « Au niveau national, on enregistre 18 % de retards de loyers supplémentaires en avril, par rapport au mois de janvier, ce qui représente la somme de 200 millions d’euros. »

La plupart des foyers concernés ne seraient pas forcément les plus défavorisés, mais « les gens qui travaillent et qui ont un salaire modeste, juste au-dessus des plafonds pour les aides sociales », selon Marcel Rogemont. Des personnes en chômage partiel qui ont dû faire face à une perte de revenu du jour au lendemain.

Du côté des ménages les plus pauvres, la situation n’est pas forcément plus favorable pour autant. Si leurs ressources n’ont pas forcément été impactées par la crise avec le maintien des aides, certaines familles doivent désormais prendre en charge les dépenses alimentaires pour leurs enfants qui mangeaient habituellement à la cantine.

Outre les difficultés économiques engendrées par le confinement, ces retards s’expliquent parfois par des problématiques techniques. Certains locataires ont en effet pour habitude de payer leurs échéances en se rendant directement en agence… Des agences contraintes de fermer pendant cette période. D’autres envoient un chèque qui arrive avec quelques jours de retard, en raison des mesures sanitaires prises par La Poste.

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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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