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L’actualité immobilière du moment – Semaine 37

Montant des loyers des studios, partage du règlement du loyer entre les concubins, prolongation de l’encadrement des loyers à la relocation… Petit tour d’horizon de l’actualité immobilière de ces derniers jours !

Location de studio : des loyers moins élevés dans le neuf

Réalisée par l’agence nationale de l’information pour le logement (Anil), la Fédération nationale des agences d’urbanisme (FNAU) et le réseau des observatoires des loyers, une récente étude montre que le montant moyen des loyers des studios neufs est moins élevé que celui des studios anciens dans les grandes villes.

Après avoir passé en revue les loyers pratiqués dans 25 grandes villes françaises, les organismes ont en effet constaté que le prix des studios bâtis depuis 2005 était plus bas que celui des studios construits entre 1991 et 2005, et ce, malgré la forte demande qui pèse sur ce type de biens.

Comment expliquer ce phénomène ? Selon les experts, les prix moins élevés constatés sur le marché des studios récents seraient dus aux divers dispositifs conçus pour inciter les propriétaires à investir dans le neuf et de mettre leurs biens en location à destination des locataires disposant de ressources limitées : Scellier, Pinel, Duflot ou encore Borloo. D’ailleurs, plus de 50 % des studios construits dans les zones concernées par l’étude sont liés à ces dispositifs.

Autre explication mise en lumière par l’étude : depuis 2005, les constructeurs se tournent davantage vers la périphérie des grandes villes, au détriment du centre-ville, ce qui tire mécaniquement le prix des loyers vers le bas.

 

Sans accord écrit, un concubin peut être contraint de payer seul l’intégralité de son loyer

Selon une décision rendue par la Cour de cassation le 8 juillet dernier, un concubin qui a réglé l’intégralité de son loyer ne peut pas réclamer ultérieurement à son compagnon le remboursement de la part avancée, sauf en cas d’accord écrit.

En d’autres termes : si les concubins estiment que chacun doit régler sa part du loyer, ils doivent le formaliser par le biais d’un accord écrit. Sans quoi, l’un des concubins peut être amené à assumer seul le paiement de l’intégralité du loyer sans pouvoir réclamer un quelconque remboursement.

La Cour de cassation a rappelé que le fait d’être cotitulaires d’un bail rend les concubins solidaires vis-à-vis du propriétaire qui peut ainsi réclamer le règlement du loyer à l’un comme à l’autre. En revanche, cela ne les engage pas pour autant à partager le règlement de leur loyer de façon égale, ni même à le partager.

Dans le même ordre d’idée, dans une décision rendue en janvier 2016, la Cour de cassation avait jugé qu’un concubin qui avait remboursé l’intégralité du crédit relatif au logement familial ne pouvait pas réclamer le remboursement de la part de son compagnon ou sa compagne, si cette organisation n’était pas prévue.

Prolongation de l’encadrement des loyers en zones tendues jusque fin juillet 2021

Selon un décret publié au Journal officiel du 31 juillet 2020 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, le dispositif d’encadrement des loyers, qui concerne 28 agglomérations, sera maintenu jusqu’au 31 juillet 2021. 

Les locations qui échappent à cet encadrement des loyers à la relocation sont les logements vacants :

  • Faisant l’objet d’une première location.
  • Inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
  • Ayant bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois. Le montant des travaux doit être au moins égal à la dernière année de loyer.

Par ailleurs, on note l’existence de plusieurs dérogations :

  • Si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire en date était manifestement sous-évalué ;
  • Si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement ont été réalisés. Leur montant doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. L’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC ;
  • Si le loyer n’a pas été révisé au titre de la révision annuelle relatif à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Dans ce cas précis, l’augmentation liée à la variation de l’IRL peut être appliquée.

Pour rappel, les agglomérations concernées par cette prolongation sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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