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L’actualité immobilière du moment – Semaine 48

Lutte contre le logement insalubre, modification des règles de calcul des APL, extension du PSLA aux logements anciens réhabilités, crise « humanitaire » du logement à Marseille, appartements à moitié prix à Paris… Ma Gestion Locative revient sur les moments forts de l’actualité du secteur de l’immobilier !

 

Les maires mieux armés contre le logement insalubre

Parfois démunis face au développement d’une offre immobilière indigne, les maires devraient bientôt pouvoir interdire sans délai la location de tout logement « manifestement insalubre, indigne ou dangereux ». C’est ce que prévoit un amendement récemment adopté par les députés dans le cadre de l’examen en commission du projet de loi « engagement et proximité ».

Adopté contre l’avis du rapporteur Bruno Questel (LREM), l’amendement proposé par François Pupponi (Liberté et Territoires) prévoit en outre un meilleur accès aux informations relatives aux locations de type Airbnb. Les plateformes devront notamment transmettre aux communes les noms des loueurs et préciser si le bien mis en location est une résidence principale ou non.

 

Aides au logement : nouvelles méthodes de calcul en 2020

Dès le 1er janvier 2020, les Aides Personnalisées au Logement (APL) seront soumises à une nouvelle méthode de calcul. Jusqu’à présent, ces aides attribuées aux locataires et sous-locataires déclarés dotés de revenus modestes étaient calculées sur la base des revenus perçus deux ans plus tôt. 

Désormais, ce seront les ressources des 12 derniers mois glissants qui serviront de base de calcul, avec réactualisation tous les 3 mois. Il en sera de même pour les Allocations de Logement Familiales (ALF) et les Allocations de Logement Sociales (ALS). Revalorisés chaque 1er octobre, les montants des aides octroyés aux bénéficiaires tiendront compte de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Les critères d’éligibilité et les barèmes resteront quant à eux inchangés.

À noter que les bénéficiaires pourront estimer le montant de leur aide au logement versé par la Caf grâce à un simulateur en ligne, accessible dès le 9 novembre 2019.

 

PSLA prochainement étendu au logement ancien

Les députés ont confirmé l’extension du prêt social location-accession (PSLA) aux logements anciens réhabilités dès 2020. Jusqu’à présent, ce dispositif, à l’origine de près de 7 800 transactions sur l’année 2018, était réservé aux logements neufs.

Mis en place en 2004, le PSLA permet aux foyers dotés de revenus modestes d’accéder à la propriété sans avoir à fournir d’apport personnel, après une période de location dont la durée dépend des termes du contrat de location-accession. Le locataire peut ainsi se porter acquéreur du logement qu’il occupe, en bénéficiant d’une garantie de rachat à prix encadré et d’une garantie de relogement. Il peut aussi faire le choix de ne pas lever l’option, soit pour déménager ou pour éventuellement continuer à louer son logement, avec l’accord de son opérateur. Principalement utilisé dans le secteur du logement social, le PSLA est parfois proposé dans le cadre du logement privé.

Proposé par Daniel Labaronne, député LREM d’Indre-et-Loire et vice-président de la commission des finances de l’Assemblée nationale, l’amendement prévoit donc d’étendre ce dispositif avantageux à l’habitat ancien. Seule condition supplémentaire à remplir pour en profiter : les biens anciens concernés devront obligatoirement être réhabilités. L’amendement prévoit également de faciliter le cumul du PSLA avec le PTZ en avertissant l’acquéreur lorsque les travaux réalisés dans le cadre d’un PSLA sont éligibles au PTZ. 

 

Une « crise humanitaire du logement » à Marseille ?

Le secteur du logement social marseillais suscite les plus vives inquiétudes. Dans un récent rapport, le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées tire la sonnette d’alarme, n’hésitant pas à comparer la situation que vivent des milliers de foyers défavorisés à une “véritable crise humanitaire”.

Dans son dernier rapport annuel, publié le 21 novembre, le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées souligne une “continuité de défaillances systémiques des dispositifs et des acteurs publics” dont serait responsable la municipalité, mais aussi l’État.

Malgré l’effondrement de deux immeubles situés rue d’Aubagne, drame qui avait causé la mort des huit personnes il y a un an, les rapporteurs estiment que la situation est toujours aussi préoccupante. Selon eux, la population défavorisée de la cité phocéenne serait ainsi contrainte d’accepter un habitat social insalubre et dégradé, faute de pouvoir accéder au logement privé dont une partie est réservée aux locations touristiques. Actuellement, 77 477 demandes de HLM n’auraient pas encore été honorées dans la métropole Aix-Marseille-Provence.

Ce rapport particulièrement alarmant pointe également du doigt la “persistance d’un manque de volonté politique” du côté de la mairie, et l’absence d’engagement de l’État, et notamment du Préfet, qui n’a pas sanctionné la Ville pour ses défaillances et le non-respect de ses obligations.

 

Des logements à moitié prix à Paris dès 2022

Dans un entretien donné au Journal du Dimanche, le maire-adjoint au logement Ian Brossat à la mairie de Paris, a dévoilé les cinq sites sur lesquels seront bâtis 500 appartements disponibles à environ 5 000 euros du mètre carré, soit deux fois moins chers que les prix du marché immobilier parisien. La livraison des logements à moitié prix, dotés de trois à quatre pièces, est estimée à 2022.

Cette mesure forte repose sur le principe de séparation du foncier et du bâti permis par la loi ALUR de 2014 : l’occupant du logement va acquérir les murs pour une durée de 99 ans, alors que le terrain restera la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS). L’acquéreur aura la possibilité de réaliser des travaux comme n’importe quel autre propriétaire, mais il devra verser un loyer mensuel fixé à deux euros par mètre carré

En cas de revente, le logement sera racheté par la Foncière de la Ville de Paris « à un prix révisé en fonction de l’inflation, mais déconnecté du marché de l’immobilier ». Le vendeur ne perdra pas d’argent, mais n’en gagnera pas non plus !

Les 500 premiers logements, évidemment réservés aux familles dotées de revenus modestes, seront construits dans la ZAC Bédier-Oudiné (XIIIe), la ZAC Saint-Vincent-de-Paul (XIVe), l’îlot Croisset (XVIIIe), la ZAC Gare des Mines (XVIIIe) et la ZAC Python-Duvernois (XXe). Deux nouveaux sites, qui pourraient accueillir 150 logements supplémentaires, sont également à l’étude.

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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