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Marché Locatif : Mobilité en Hausse mais Loyers en Panne

 

Le marché locatif a connu une nouvelle hausse en 2018. Cependant en matière de loyers, les situations sont contrastées et la tendance globale est plutôt défavorable depuis quelques années. Le point sur la situation. (Source : Tableau de bord des marchés locatifs privés à fin février 2019 – publié par l’Association CLAMEUR)

 

Marché locatif : suite ou fin du redressement ?

En se fondant sur l’indicateur du Taux de Mobilité Résidentielle (abrégé en T.M.R.), l’activité du marché locatif national a bien connu une hausse en 2018. Mais est ce la suite ou la fin d’un redressement entamé il y a 8 ans ?

 

# Vers une  rupture de tendance sur le marché locatif français ?

En 2018 le T.R.M. s’affiche à 30,2 %. Concrètement cela signifie que près de 1 bien en location sur 3 a changé de locataire au cours des 12 derniers mois.

A court terme il s’agit bien d’une croissance (28,4% en 2017). Et le record de ces 20 dernières années n’est plus très éloigné (2004 avec 31,1%).

Mais que faut-il en conclure ? Faut-il espérer une poursuite de la hausse ou craindre un début de retournement comme en 2005 ? A ce stade toutes les options sont ouvertes, et tout dépend de la perspective adoptée.

 

marche-locatif-courbe-taux-mobilite-residentielle-1998-2018-source-clameur

(Cliquer sur l’image pour l’agrandir)

 

En effet, les optimistes diront que 2018 s’inscrit parfaitement dans une tendance haussière assez ferme apparue 8 ans plus tôt, juste après la crise de 2008-2009. De sorte qu’avec 29,8% sur les 4 dernières années, le taux de mobilité est quasiment revenu à son meilleur niveau d’avant crise (2011-2017). C’est même 1 point de mieux que sa moyenne historique (28,7% sur 20 ans).

Les plus inquiets observeront cependant que l’apogée d’après-crise se situe pour l’heure en 2015. Et que depuis 3 ans, l’activité (mesurée par le T.R.M.) a reculé partout de façon significative sauf dans 4 ou 5 régions ou elle a peu ou prou stagné (PACA, Rhône-Alpes, Centre, Picardie). La baisse peut même dépasser 6 points de TRM (Champagne, Basse-Normandie).

Reste que les régions sont très inégales devant la mobilité.

 

# # Une disparité régionale marquée

 

marche-locatif-evolution-loyer-france-par-région-2015-2018-source-clameur

(Cliquer sur l’image pour l’agrandir)

 

On observera au passage qu’autour d’une mobilité nationale de 32% les écarts peuvent être importants. Paris souffre de la plus faible mobilité résidentielle (circa 24%) tandis que Poitou Charente occupe la première place (circa 42%). L’un est presque le double de l’autre.. !

 

# # #  Qu’est ce que le taux de mobilité résidentielle des locataires du secteur privé ?

Comme le précise Clameur dans sa note : « Le taux de mobilité résidentielle des locataires du secteur privé mesure la proportion de logement du secteur locatif privé qui sont remis chaque année sur le marché. Comme les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95% d’une relocation, cet indicateur permet d’apprécier l’activité du marché locatif privé. »

 

Des loyers qui augmentent moins que l’inflation

# Une perte de pouvoir d’achat des loyers

Il faut regarder les choses en face. Depuis 2007, soit presque 11 années, les loyers en France augmentent moins que l’inflation.

Certes, avec 0,3 points perdus sur les 5 dernières années, l’écart semble assez faible. Or durant la période faste de 1998-2006, les loyers gagnaient +2,2 points sur l’inflation.

C’est finalement 2,5% de pouvoir d’achat qui ont été perdus en l’espace de 10 ans.

 

marche-locatif-variation-loyers-vs-inflation-1998-2018-source-clameur

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# # Les petites surfaces aussi !

D’ailleurs, comme le montre le graphique ci -dessous, aucune niche n’a été épargnée. C’est même les petites surfaces (2 pièces et moins) qui ont le plus souffert du ralentissement.

 

marche-locatif-evolution-loyer-par-type-surface-1998-2018-source-clameur

(Cliquer sur l’image pour l’agrandir)

 

# # # Les villes aussi… mais pas toutes : le hit-parade des meilleures

Le constat est le même dans les grandes villes.

« Si on se limite aux 20 premières villes par le nombre d’habitants (plus de 148000 habitants), dans 70% d’entre elles, les loyers ont baissé ou augmenté moins vite que l’inflation depuis 2013. Et en 2018 les loyers ont même baissé dans 25% d’entre elles » (Source : Clameur)

Cependant sur ces 20 premières villes :

Ø  9 villes ont vu leurs loyers croitre plus vite que l’inflation (1,8%) en 2018 (en bleu ci)

Ø  Nice et Lyon ont vu leurs loyers excéder l’inflation sur 2013-2018, mais pas en 201-dessous)8

Ø  Villeurbanne, Dijon, Paris, et Bordeaux ont vu leurs loyers croitre plus vite que l’inflation en 2018 comme en 2013-2018

 

marche-locatif-evolution-loyer-par-ville-1998-2018-source-clameur

Augmentation de Loyer 2018 – Hit-Parade des 20 plus grandes villes françaises

(Cliquer sur l’image pour l’agrandir)

 

Pour aller plus loin sur le sujet du marché locatif et des loyers

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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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