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Nouvel Encadrement des Loyers à Paris dès le 1er Juillet


Le nouvel encadrement des loyers à Paris arrive au galop : tout recommence le 1er Juillet prochain. On croyait l’encadrement KO, mais il est bien vivant : loi Elan votée, arrêté préfectoral publié, pénalités fixées … Quoi de neuf ? Pourquoi ? Quel est mon loyer de référence ? Suis-je en règle ? Qu’est ce que je risque ? Plus que quelques semaines pour avancer (ou retarder, c’est selon) la signature en cours de votre bail et repousser (ou profiter) du plafonnement des loyers pour votre prochain bail.

 

Encadrement des loyers à Lille et loyers de références applicables en fevier 2017

 

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement lors de sa 1ère mise en location ou lors de sa remise en location, ou lors du renouvellement du bail.

 Attention  : Ce dispositif ne doit pas être confondu avec la législation qui régit la révision annuelle du loyer en cours de bail, à condition d’être stipulée dans le contrat de location.

Cette réglementation s’applique uniquement dans les communes situées en zone tendue, la fixation des loyers restant libre dans les autres zones. Une zone tendue est une zone dans laquelle se loger est difficile en raison d’un déséquilibre prononcé entre l’offre et la demande de logement, situation propice à une envolée des loyers.

Dans ces zones le gouvernement veut contenir à la fois la croissance et le niveau des loyers. Pour cela il a imaginé deux dispositifs distincts mais complémentaires :

Ø  D’une part un dispositif obligatoire qui vise spécifiquement à restreindre les hausses lors d’un changement de locataire. C’est l’Indice de Référence des Loyers qui régule cette évolution. Certaines exceptions existent cependant (première location, travaux, vacance prolongée), qui permettent de retrouver une liberté partielle ou totale.

Ø  D’autre part un dispositif plus récent et dorénavant optionnel. Il complète le précédent en s’attaquant au seul niveau des loyers, en « capant » les valeurs mensuelles aussi bien à première location qu’à relocation. On utilise des loyers de référence majorés et minorés établis par quartier et regroupés par zone.

Cet article traite du dispositif optionnel souhaité par la ville de Paris.

 

Pourquoi parler de nouvel encadrement des loyers à Paris ?

Initié par la loi Alur de 2014, un premier dispositif d’encadrement avait été lancé mi 2015. Il sera finalement retoqué par la justice fin 2017 pour cause d’illégalité après 2 ans d’application à Paris . Lille subira le même sort après seulement 8 mois d’expérimentation.

Il aura fallu un an au gouvernement pour revoir sa copie et élaborer un nouveau cadre applicatif à sa politique (à compléter). Car l’esprit, la volonté et les objectifs restent ceux de la loi Alur, son ancêtre. Mais les règles d’applications ont été revues pour faciliter la mise en œuvre locale et limiter les blocages :

Ø  Application optionnelle et expérimentale (5 ans)

Ø  Souplesse du périmètre d’application

Ø  Légitimité de la demande par dossier justificatif

Ø  Pénalités financières pour les bailleurs réticents

Et comme en 2015, c’est Paris qui sera la première ville à expérimenter le nouveau dispositif de plafonnement des loyers. De fait, Paris est incontestablement l’une des zones (voire la zone) la plus tendue de France.

 

Quand démarre le nouvel encadrement des loyers à Paris ?

Dépêchez vous de signer…, l’encadrement des Loyers fait son grand retour à Paris dans moins d’un mois. Dès le 1er Juillet prochain les loyers parisiens feront à nouveau l’objet d’un plafonnement. Et cette fois, tout semble prêt….

Ø  D’une part à travers l’article 140 de la loi ELAN voté le 28 Novembre 2018, le gouvernement a revu sa copie initialement portée par la loi Alur. En rendant le dispositif optionnel et expérimental, il s’affranchit de la rigidité géographique qui avait conduit au blocage de 2017. Ainsi le dispositif peut être appliqué sur tout ou partie du territoire de la collectivité volontaire.

Ø  D’autre part, en suite d’un décret le 12 avril dernier, le préfet de la région d’Ile-de-France, Michel Cadot, a signé ce mardi 28 mai un arrêté fixant les nouveaux loyers de référence qui s’appliqueront dans chaque quartier de la capitale.

 

Suis-je concerné par le nouvel encadrement des loyers à Paris ?

Vous êtes concernés par le nouveau plafonnement des loyers à Paris si

Ø  Vous êtes propriétaire-bailleur ou locataire d’un logement situé dans l’un des 20 arrondissements parisiens.

Ø  Cette location est consentie à usage de résidence principale, qu’elle soit vide ou meublée.
Attention : pour les meublés, la loi s’applique dorénavant au nouveau bail mobilité (lien), de la même façon qu’au bail étudiant (9 mois).

Ø  Elle s’applique en cas de nouveau locataire (première location et relocation) ou de renouvellement de bail arrivé à échéance.

Ø  Enfin, elle concerne tous les baux signés à compter du 1er Juillet 2019 pour le seul parc privé.

 

Quels sont les plafonds de loyer à respecter à Paris ?

Vous vous apprêtez à signer un nouveau bail pour un logement parisien. Retenez la règle simple suivante :

Ø  Si le logement n’a jamais été loué ou est vacant depuis plus de 18 mois : le loyer est fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré.

Ø  Si le logement est reloué après avoir été vacant moins de 18 mois : le loyer est égal au précédent loyer, sans excéder le loyer de référence majoré.

Votre loyer hors charges, doit être situé dans une fourchette de + 20 à – 30% autour d’un loyer dit « loyer de référence ». La fourchette haute est appelée « Loyer majoré » et constitue le plafond de loyer à ne pas dépasser. La fourchette basse est appelée « loyer minoré » et constitue le plancher de loyer à ne pas franchir.

Ces 3 valeurs sont fixées annuellement par un arrêté du préfet. Elles sont calculées par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) pour 80 quartiers de Paris regroupés en quatorze zones, selon le type de logement (nombre de pièces, nu/meublé) et l’année de construction de l’immeuble.

Pour les baux meublés, la trilogie de loyers de référence se déduit de celle des loyers nus par application d’une majoration uniforme de 13% quelle que soit la situation géographique ou la taille. Cette majoration est portée dans le même arrêté préfectoral annuel.

Une fois connu le loyer de référence majoré identifier il vous reviendra de l’ajuster à la baisse

 

 

Comment connaître le loyer de référence de mon logement parisien ?

Prenons un exemple : vous souhaitez louer un 3 pièces situé Cour des Fermes dans le quartier des halles au coeur du 1er arrondissement parisien. La location est nue et l’immeuble a été construit en 2009. Voici 2 façons de procéder. A quel prix puis je louer mon appartement. ? Comment obtenir la trilogie de référence qui cadrent mon loyer hors charges ? Voici 2 façons de procéder.

#  mode manuel

1 – Consulter l’arrêté préfectoral  sur les loyers de référence ;

2 – En annexe 1 de l’arrêté, identifier le quartier du logement concerné. Vous le trouverez en colonne 1,  parmi les 80 quartiers listés par ordre croissant d’arrondissement. (ex : Halles – 1er arrondissement – quartier n° 2 en ligne 2 -col 1)

3- Noter le numéro de secteur géographique allant de 1 à 14, situé colonne 2 en regard du quartier. ( ex : secteur 5 en ligne 2 -col 2 pour le quartier n°2 des Halles)

3- Reportez vous à la page de votre secteur située en annexe 2 de l’arrêté, numéroté de 1 à 14

4 – Sur la page de votre secteur, trouvez la ligne correspondant à votre logement en sélectionnant ses caractéristiques en colonne 2 et 3 ( nombre de pièces, année de construction),

5-1- Si vous louez vide, relevez sur cette ligne, les loyers de référence, loyer majoré et loyer minoré situés en colonne 4,5 et 6 sous l’en-tête «locations non-meublées “.

5-2- Si vous louez meublé, relevez sur cette ligne, les loyers de référence, loyer majoré et loyer minoré situés en colonne 8,9 et 10 sous l’en-tête « locations meublées ».

Et voici ce que vous devez obtenir (voir chiffres surlignés)

(cliquez sur l’image pour l’agrandir)

 

##  mode interactif sur internet

Rendez vous sur le site dédié de la DRIHL-IF (Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement). Là vous trouverez tous les loyers de référence du nouvel encadrement des loyers à Paris. Et même ceux des années 2015-2017 !

Attention : le site précise que la seule source juridiquement opposable est celle du décret. Pensez donc à vérifier par la procédure manuelle ci-dessus.

Et voici le résultat fourni par le site dans notre exemple du quartier des Halles. C sont bien les mêmes valeurs que celles obtenues via le décret.

(cliquez sur l’image pour l’agrandir)

 

 

Quelles sanctions en cas de non-respect du plafond de loyer ?

C’est une nouveauté du nouvel encadrement loi Elan. Le propriétaire appliquant un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré prend le risque de sanctions administratives ordonnées par le préfet de Paris soi-même.

Dans un premier temps on le mettra en demeure de régulariser sa situation dans un délai de deux mois. Il devra donc mettre le bail en conformité et bien sûr procéder à la restitution des trop-perçus au détriment du locataire.

Dans un second temps , faute de régularisation, le préfet pourra prononcer une amende d’un montant maximum de 5 000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour une personne morale (agence immobilière, plateforme).

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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