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Passoires thermiques : et si la copropriété s’oppose aux travaux de rénovation ?

La ministre du Logement Emmanuelle Wargon a apporté plusieurs précisions concernant la future interdiction de location portant sur les biens considérés comme des passoires thermiques. On en sait notamment plus sur les exceptions qui vont concerner les biens qui n’ont pas pu faire l’objet de travaux de rénovation, suite à un refus de la copropriété.

Près de deux millions de logements sur la sellette

À partir de janvier 2028, les logements classés F et G, selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), ne pourront théoriquement plus être mis en location, à moins que le bailleur ne procède à des rénovations énergétiques au préalable, comme le prévoit la loi « climat et résilience » adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale il y a quelques jours. Au nombre de 1,8 million selon le gouvernement, ces habitations généralement anciennes consomment plus d’énergie et polluent plus que la moyenne.

Contrairement à ce que souhaitaient certains députés de l’opposition, il ne s’agira pas d’une interdiction de location formelle, mais d’une possibilité de recours supplémentaire accordée au locataire qui pourra alors se retourner contre son bailleur.

Par ailleurs, contrairement à ce que le gouvernement a laissé entendre il y a plusieurs semaines, tous les logements classés F et G ne seront finalement pas concernés par cette interdiction. Une exception qui s’applique à certains logements en copropriété qui n’auront pas pu être rénovés à temps, à la suite d’un refus des travaux de l’Assemblée générale.

Le gouvernement veut rassurer les copropriétaires

Face aux inquiétudes des copropriétaires, le gouvernement s’est ainsi voulu rassurant. Comme indiqué par Emmanuelle Wargon, invitée sur Sud Radio, lundi 26 avril : « Le propriétaire devra simplement montrer qu’il a fait une demande de travaux et qu’il a voté pour ces travaux ». Autrement dit, si le propriétaire ne peut pas réaliser ses travaux de rénovation comme il l’entend à cause d’un refus de la copropriété, dans le but de faire passer son logement de F à D par exemple, mais qu’il peut prouver qu’il en a fait la demande, il pourra continuer à louer son bien.

Il devra toutefois apporter la preuve qu’il a réalisé des travaux dans les parties privatives, non soumises à un accord préalable de la copropriété. Ainsi : « le propriétaire devra tout d’abord prouver qu’il a fait tous les travaux qui lui étaient possibles de faire en parties privatives. Ensuite, il devra apporter tout élément démontrant qu’il a voté le projet de travaux collectifs en Assemblée générale, via le procès-verbal établi par le syndic, par exemple », comme l’a précisé le cabinet de la ministre à Capital, ajoutant que « si le locataire se retourne contre lui, il pourra montrer sa bonne foi ».

Selon l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), à l’heure actuelle, « trois quarts des logements G et 70 % des logements E du parc locatif privé sont des appartements, donc vraisemblablement situés en copropriété. »

Le succès de Ma Prime Rénov’

Pour rappel, le dispositif MaPrimeRénov’ est accessible aux copropriétés depuis le 1er janvier 2021. À partir de cet été, les propriétaires bailleurs pourront également bénéficier de cette aide, qui remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite), dans une limite de 3 biens mis en location.

La ministre Emmanuelle Wargon s’est d’ailleurs félicitée du succès du dispositif lors d’un récent entretien accordé au Parisien : « Depuis le 1er janvier 2021, 221 000 dossiers ont été déposés, à comparer aux 200 000 demandes enregistrées sur l’ensemble de 2020. À ce rythme, et alors que MaPrimeRénov’ n’est pas encore ouverte aux propriétaires bailleurs, nous devrions finir l’année avec 800 000 dossiers déposés, soit le double de l’objectif fixé. » Pour le moment, de 6 à 7 % des dossiers auraient été refusés en raison de travaux non éligibles.

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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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