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Permis de Louer et Habitat Indigne – Ce Qu’il Faut Savoir

Avez vous besoin d’un “permis de louer” pour mettre votre appartement en location ? Le permis de louer est une des mesures gouvernementales de la lutte contre l’habitat indigne. En tant que bailleur vous êtes peut-être concerné si vous louez en “zone d’habitat dégradé”. Dans ce cas vous pourriez avoir besoin d’obtenir une autorisation préalable de mise en location. Ou plus simplement d’une déclaration de mise en location une fois le contrat de bail signé. Ne pas respecter ces obligations administratives peut coûter cher. Alors qu’une vérification coûte si peu…..

 

permis de louer pour combattre l'habitat indigne

 

Le « permis de louer », qu’est ce que c’est ?

Le « permis de louer » est une procédure administrative par laquelle une commune ou un regroupement de commune (1) impose aux bailleurs, pour chaque mise en location d’un bien à usage d’habitation principale,

Ø Soit de faire une déclaration consécutivement à la signature du bail

Ø Soit d’obtenir une autorisation préalablement à toute signature de bail

On parle de « permis de louer », vocable usuel mais non officiel, car la commune ou son représentant peut refuser son autorisation ou la soumettre à des travaux préalables à l’entrée dans les lieux.

La procédure du « permis de louer » est entrée en vigueur le 5 avril 2017 (voir législation de référence en Infra).

 

Le « permis de louer », à quoi ça sert ?

Selon une circulation ministérielle de mars 2017, 420 000 logements en métropole et 70 000 en outre-mer sont susceptibles de présenter un risque pour la santé ou la sécurité de leurs occupants ou de tiers (source: Banque des Territoires).

Le « permis de louer » est un des outils de la politique gouvernementale de lutte contre l’habitat indigne et contre ce qu’on appelle communément les « marchands de sommeil ». Il permet aux maires volontaires de contrôler la qualité des logements mis en location dans leur commune, notamment lorsque celle-ci comprend un part importante ou croissante d’habitat indigne ou dégradé (cf infra).

Ainsi avertie à chaque mise en location, la mairie peut diligenter les contrôles d’hygiène et de sécurité ad’hoc et s’assurer de la conformité de la location aux normes en vigueur. Dans le cas contraire, elle peut imposer les travaux de sécurité, de salubrité ou de mise en conformité nécessaires.

 

Suis-je concerné en tant que propriétaire-bailleur ?

Pour le savoir vous devez vous répondre à 2 questions :

Ø Mon bien est il loué à titre de résidence principale ?

Ø Mon bien est il situé dans une des zones d’habitat indigne délimitées par la commune de résidence ?

 

+ Le permis de louer est un dispositif centré sur la résidence principale

En tant que propriétaire-bailleur vous n’êtes potentiellement concerné que pour les locations vides ou meublées consenties à titre de résidence principale (c’est-à-dire occupées au moins 8 mois par an).

Le dispositif ne s’applique pas aux locations saisonnières ou commerciales.

Attention : Conseil de ma gestion locative  Point de vigilance  :

Attention, à défaut d’être concernés par ce dispositif, les meublés de tourisme font l’objet d’une obligation déclarative particulière souvent désignée « décret Airbnb » (et parfois aussi « permis de louer »). A Bordeaux, Lyon, Nice et Paris cette procédure est même exclusivement numérique. 

 

+ + Le permis de louer, un dispositif très localisé et très ciblé

Pour le reste, rassurez vous, le « permis de louer » n’est heureusement pas le régime général. C’est même un dispositif très localisé puisqu’il ne concerne que certaines zones très précises et très ciblé puisqu’il peut se focaliser sur certaines catégories de logement dans ces zones.

En effet, d’une part il n’a de sens qu’en regard de ses objectifs. C’est pourquoi son application se rencontrera plutôt dans les zones d’habitats dégradés.

D’autre part il s’agit d’une faculté ouverte à tous les maires concernés par l’habitat indigne, mais sans aucune obligation. Il appartient donc à chaque commune de se déclarer volontaire et de faire voter les dispositions choisies par les instances locales compétentes en matière d’habitat.

 Bon à savoir :   Un certain nombres de villes petites ou grandes ont dores et déjà fait le choix d’appliquer cette loi. Parmi elles citons Bagnolet, Boulogne sur Mer, Clichy sous bois , Gennevilliers, Lille et sa métropole, Montauban, Mantes-la-Jolie, Montfermeil, Goussainville ou encore Béziers, etc..

Enfin, et heureusement pour nous tous, l’indignité n’est pas la règle. La loi permet de limiter l’application du dispositif à des zones très circonscrites comme un seul ou plusieurs ensembles immobiliers. Il est aussi possible de définir des catégories et des caractéristiques spécifiques pour définir le type de logement ciblé.

En conséquence il n’existe pas de réponse unique. Au contraire, chaque cas est particulier puisque c’est la collectivité qui détermine son périmètre d’application.

De ce fait, pour savoir si votre logement est soumis au « permis de louer », il vous appartient de questionner la mairie du lieu de location pour savoir

Ø Si votre commune a opté pour le « permis de louer » est il loué à titre de résidence principale ?

Ø Quel régime est applicable : autorisation préalable ou déclaration consécutive ?

Ø Dans quelles zones précises s’applique cette procédure ?

Ø A partir de quelle date ?

 Bon à savoir :  une question importante est de connaitre la date d’application locale. En effet le dispositif ne peut entrer en vigueur moins de 6 mois après la délibération municipale. Il est peut être encore temps pour vous de louer une dernière fois sans contrainte.

Bon, vous savez à présent si vous devez déclarer ou pas votre location. Alors à présent, comment fait-on ?

 

Déclaration de mise en location – procédure et modalités particulières

Voici ce qu’il faut savoir sur la procédure de déclaration de mise en location :

Ø Déclaration ou demande d’autorisation de mise en location ?
Avant de procéder à la déclaration, assurez-vous préalablement que c’est bien cette modalité qui s’applique à votre cas (et pas la demande d’autorisation préalable) (cf supra)

Ø Dans quelles situations déclarer ?
La déclaration de mise en location ne s’applique qu’aux mises en location ou au relocations du logement concerné, c’est-à-dire seulement en cas de nouveau locataire. La reconduction, le renouvellement de location ou l’avenant au bail ne sont pas soumis à l’obligation de déclaration puisque le locataire reste le même.

Ø Quand déclarer ?
La déclaration de mise en location doit être faite dans les 15 jours suivant la signature du contrat de location.

Ø Comment déclarer ?
C’est au bailleur de faire la déclaration.
Complétez le formulaire CERFA 15651*01 téléchargeable ci-dessous.

  Déclaration de Mise en Location.
  formulaire CERFA 15651*01

N’oubliez pas d’y joindre le dossier de diagnostic technique
Envoyez le tout à l’adresse du siège de l’EPCI concerné ou, à défaut, à la mairie de la commune.

 Bon à savoir :  Si la délibération de la collectivité le précise, la déclaration peut être transmise par voie électronique.

Ø Récépissé de dépôt
La procédure de déclaration se clôt par un récépissé de dépôt délivré dans un délai d’un mois. C’est lui qui confirme que votre déclaration est complète. Pensez à en adresser une copie à votre locataire.

 

Demande d’autorisation préalable de mise en location – procédure et modalités particulières

Voici ce qu’il faut savoir sur la procédure de demande d’autorisation préalablement à une mise en location :

Ø  Déclaration ou demande d’autorisation préalable de mise en location ?
Avant de procéder à la demande d’autorisation, assurez-vous préalablement que c’est bien cette modalité qui s’applique à votre cas (et pas la simple déclaration) (cf supra)

Ø  Dans quelles situations demander son autorisation préalable ?
Les règles sont identiques à celles de la déclaration. La demande d’autorisation de mise en location ne s’applique qu’aux mises en location ou au relocations du logement concerné, c’est-à-dire seulement en cas de nouveau locataire. La reconduction, le renouvellement de location ou l’avenant au bail ne sont pas soumis à l’obligation d’autorisation puisque le locataire reste le même.

Ø  Quand demander son autorisation préalable?
La demande d’autorisation de mise en location est évidemment à faire préalablement à signature du bail. Le bon sens suggère de la faire au plus tard 1 mois avant la mise en location prévue. En effet c’est le délai maximal accordé à la collectivité pour notifier son éventuel refus. Au-delà de ce mois l’absence de réponse vaut accord.(cf infra)

Ø  Comment demander son autorisation préalable ?
C’est au bailleur de faire la déclaration.
Complétez le formulaire CERFA 15652*01 téléchargeable ci-dessous.

  Demande d’Autorisation Préalable de Mise en Location.
  formulaire CERFA 15652*01

N’oubliez pas d’y joindre le dossier de diagnostic technique
Envoyez le tout à l’adresse du siège de l’EPCI concerné ou, à défaut, à la mairie de la commune.

 Bon à savoir :  Si la délibération de la collectivité le précise, la demande d’autorisation peut être transmise par voie électronique.

Ø  Récépissé de dépôt
La procédure de demande d’autorisation fait l’objet d’un récépissé de dépôt délivré dans un délai d’un mois. C’est lui qui confirme que votre déclaration est complète. Pensez à en adresser une copie à votre locataire.

Ø  Autorisation de louer
L’autorisation de louer peut être acquise de 2 façons. Soit par une notification expresse reçue dans le mois du dépôt de la demande. Soit par l’absence de notification dans ce même délai d’un mois, laquelle vaut autorisation de louer. Cette autorisation devra être annexée au bail.

 

Louer sans permis : de 5000 à 15000 € d’amende

Mettre son bien en location sans déclaration ou sans demande préalable vous expose à une amende pouvant atteindre 5000 €. A ce tarif la négligence administrative devient un luxe !

Les choses se gâtent si vous décidez de louer malgré le refus d’autorisation. L’amende potentielle peut atteindre 15 000 €.

 

Législation de référence du “permis de louer”

L’idée n’est pas nouvelle. Inspirée de la législation belge, elle avait été proposée à titre expérimental dès 2006 dans le cadre du Programme d’Engagement pour le Logement. Certains la jugeait dangereuse estimant qu’ elle encouragerait les marchands de sommeil à plus de clandestinité, et donc les locataires à plus de fragilité.

Reprise dans les articles 92 (pour l’autorisation préalable ) et 93 (pour la déclaration consécutive) de la Alur (2), l’idée est ainsi définitivement entérinée par le Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location .

 

L’habitat Indigne, une réalité aux multiples facettes

L’habitat Indigne (encore appelé habitat dégradé) est une réalité souvent mal cernée, mais pourtant incontournable.

Cette section sera complétée dans une prochaine publication

 

Notes de renvois

(1) Le regroupement de commune peut prendre plusieurs formes : agglomérations, métropoles, structure intercommunale type Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI )

(2) ALUR : loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014

 

Pour aller plus loin au sujet de l’habitat indigne et du permis de louer.

Si vous souhaitez approfondir ce thème et les sujets connexes, vous pourriez utilement consulter le(s) lien(s) suivant(s) :

Ø Arrêté du 27 mars 2017 relatif au formulaire de demande d’autorisation préalable de mise en
location de logement.

 


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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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