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Projet de Loi Nogal : vers une meilleure sécurisation des rapports locatifs

Améliorer la relation entre propriétaires bailleurs et locataires, en passant notamment par l’instauration d’un tiers de confiance, voici l’ambitieuse proposition de loi présentée par le député Mickaël Nogal en ce début d’année. Décryptage d’un projet qui pourrait faire date dans le secteur de l’immobilier !

 

Garantie des loyers impayés

Mickaël Nogal, député LREM de Haute-Garonne, s’est fixé un objectif, qu’il exprime dans son communiqué du 14 janvier 2020 : « sécuriser les locations et restaurer la confiance entre les propriétaires bailleurs et les locataires. » Sa proposition de loi reprend trois des 37 dispositions présentées dans son rapport « louer en confiance », présenté en juin 2019.

La première mesure annoncée concerne la création d’un nouveau mandat unique de gestion locative incluant une garantie contre les impayés, les dégradations, avec prise en charge des éventuels frais de procédure. Si les propriétaires bailleurs n’auront ainsi plus à craindre les loyers non honorés, à condition de confier la gestion de leur bien à un professionnel, les locataires devraient également y gagner. En effet, comme le précise Mickaël Nogal : « la peur du bailleur peut entraîner une sélection disproportionnée des locataires et une discrimination économique ou raciale. » 

Proposé par les administrateurs de biens, ce nouveau mandat de gestion devrait toutefois être facultatif. Les professionnels pourront donc continuer à proposer librement des mandats classiques, sans être contraints d’évoquer ce nouveau type de mandat pourtant plus sécurisant. L’élu de la République se dit toutefois prêt à « discuter d’une obligation de présentation de ce mandat pour que les Français puissent trouver ce service chez l’intermédiaire. »

 

Consignation des dépôts de garanties 

Deuxième mesure phare de cette proposition de loi censée apaiser les tensions entre propriétaires et locataires : la mise en place d’une consignation du dépôt de garantie. Désormais, le dépôt de garantie ne serait ainsi plus versé au propriétaire, mais à un professionnel de confiance, sélectionné par le locataire (agence immobilière ou administrateur de biens). 

Une fois le contrat de location terminé, après accord des intéressés, le dépôt de garantie sera restitué au locataire, en totalité ou partiellement, en fonction des éventuels frais déductibles et de l’état du logement à la remise des clés. La procédure sera gratuite pour le locataire comme le bailleur, la rémunération du professionnel étant assurée par le placement des fonds collectés.

Pour rappel, selon les chiffres dévoilés par le ministère de la Justice, 65 % des litiges impliquant les propriétaires et leurs locataires concernent la non-restitution du dépôt de garantie.

 

Limitation des garants par contrat

En outre, la loi Nogal devrait introduire une nouvelle mesure qui ne manquera pas de faire grand bruit. Le député de Haute-Garonne veut en effet limiter le recours aux garants personnels pour éviter certains abus : « Il n’est plus rare de voir des propriétaires exiger non pas un, mais deux, voire trois ou quatre garants à leurs locataires. Des dérives inacceptables qui doivent cesser en autorisant un seul garant par locataire ». Mickaël Nogal juge cette situation « extrêmement injuste socialement », d’autant que sur le plan juridique, « c’est assez inefficace pour récupérer les loyers impayés ».

Les propriétaires bailleurs ne pourront pas exiger plus d’une seule caution personnelle par contrat de location. La garantie loyers impayés, première mesure-choc de cette loi, servira alors à les protéger des éventuelles défaillances financières de leurs locataires. Les propriétaires pourront également opter pour d’autres dispositifs, comme la garantie Visale proposée par Action Logement.

Si elle est retenue et que le calendrier parlementaire le permet, cette loi pourrait être appliquée aux nouveaux contrats de location, dès l’année 2021. Avant cela, le texte de loi devra être enregistré auprès du bureau de l’Assemblée nationale, pour être transmis au Conseil d’État qui sera alors chargé de l’examiner début février. Ce sera enfin au Parlement de l’examiner en première lecture au mois de mai pour une adoption définitive prévue avant la fin de l’année.

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
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