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Reconduction de l’encadrement des loyers à la relocation

Depuis le 1er août 2012, les loyers des locations d’habitations principales à la relocation font l’objet d’un encadrement dans 28 agglomérations, représentant un total de 1 149 communes. Le 1er août 2021, ce dispositif d’encadrement a été reconduit par le biais d’un décret, jusqu’à l’été 2022.

De quoi parle-t-on ?

Instauré en 2012, l’encadrement des loyers à la relocation empêche le bailleur d’augmenter le montant de son loyer entre deux locataires, hors exceptions !

Il s’applique aux baux des logements loués vides ou meublés, utilisés comme résidence principale du locataire :

  • Bail de location vide de trois ans ;
  • Bail de location meublée d’un an ;
  • Bail pour location meublée de neuf mois (réservé aux étudiants) ;
  • Bail mobilité.

Cet encadrement à la relocation s’ajoute à l’encadrement des loyers appliqué dans certaines agglomérations, comme Paris, la Plaine Commune et Lille.

Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers à la relocation ?

Cet encadrement concerne 1 149 communes situées en zone tendue, réparties en 28 agglomérations :

  • Ajaccio,
  • Annecy,
  • Arles,
  • Bastia,
  • Bayonne,
  • Beauvais,
  • Bordeaux,
  • Draguignan,
  • Fréjus,
  • Genève-Annemasse,
  • Grenoble,
  • La Rochelle,
  • La Teste-de-Buch-Arcachon,
  • Lille,
  • Lyon,
  • Marseille-Aix-en-Provence,
  • Meaux,
  • Menton-Monaco,
  • Montpellier,
  • Nantes,
  • Nice,
  • Paris,
  • Saint-Nazaire,
  • Sète,
  • Strasbourg,
  • Thonon-les-Bains,
  • Toulon,
  • Toulouse.

Pour rappel, une zone tendue est une zone d’urbanisation continue de plus 50 000 habitants dans laquelle il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entrainant des difficultés d’accès au logement. Ces différentes agglomérations, où le loyer à la relocation est strictement encadré, accueillent à elles seules près de la moitié de la population française !

Quelles sont les exceptions ?

Il existe toutefois des cas qui échappent à cet encadrement.

C’est notamment le cas :

  • Des logements neufs ou anciens qui font l’objet d’une première location ;
  • Des logements qui n’ont pas été occupés par un locataire depuis plus de 18 mois ;
  • Des logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration au cours des 6 derniers mois. Le montant de ces travaux doit toutefois être au moins égal à la dernière année de loyer.

Par ailleurs, pour les contrats de location signés depuis le 1er janvier 2020, le logement doit atteindre un seuil de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kWh/m²/an à l’issue des travaux, ce qui correspond à une étiquette énergie de A à E. Cette mesure doit être attestée par un diagnostic datant de moins de quatre ans.

Par ailleurs, même s’ils sont situés en zone tendue, les logements suivants ne sont pas concernés non plus par l’encadrement des loyers pour une nouvelle location :

  • Les logements à usage de résidence secondaire du locataire ou les logements de fonction ;
  • Les locaux à usage de dépendance : cave, emplacement de stationnement… ;
  • Les locaux d’activité : baux commerciaux, baux professionnels et baux précaires ;
  • Les terrains.

Et si le loyer a été manifestement sous-évalué ?

Autre éventualité : si le loyer a été manifestement sous-évalué lors de la précédente location, il peut faire l’objet d’une réévaluation à la hausse. Cette hausse ne peut toutefois pas dépasser la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif du voisinage (pour un logement comparable) et le dernier loyer moyen appliqué au dernier locataire !

Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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