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Rénovation Énergétique Obligatoire pour Passoires Thermiques dès 2025 ?

Si vous louez une « passoire thermique », vous n’échapperez plus à la rénovation énergétique obligatoire, même en vendant ! Interdiction de louer sans rénovation, et pas de vente sans financement obligé d’une rénovation, ça pourrait être la règle dès 2025 ! C’est en tous cas le sens de divers amendements récemment votés par la CDDAT (commission du développement durable et de l’aménagement du territoire) pour être inclus dans le projet de loi Energie-Climat (N° 198) prochainement débattu en première lecture. “Un propriétaire averti en vaut deux” dit le proverbe ….

 

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Qu’appelle-ton passoire thermique ? 

Le terme est apparu dans le programme du candidat Macron. Voici ce qu’en disait François de Rugy, notre ministre de la Transition écologique et solidaire, en octobre 2018 : « Il y avait, dans le programme présidentiel, une proposition, un engagement, qui était d’interdire à la location les passoires thermiques, c’est-à-dire ces logements où on dépense énormément d’argent, le locataire paie des factures folles de chauffage, et qui sont toujours à la location. » (source : grand Jury RTL du 7 octobre 2018).

Plus concrètement une passoire énergétique (ou thermique) c’est un bâtiment très énergivore car mal isolé, dont le DPE affiche la lettre F ou G, soit les 2 performances énergétiques les plus basses du barème officiel. Dans les faits, comme le constate le Commissariat Général au Développement Durable (mettre un lien), il s’agit le plus souvent de bâtiments construits avant 1975, c’est-à-dire avant la première réglementation thermique dite RT 74, laquelle fut instaurée juste après le choc pétrolier de 1973.

Pourquoi parler de passoires ? Dans ces 2 dernières catégories, les logements consomment plus de 330 Kwh /m2/an, voire plus de 450 kwh/m2/an pour la classe G. Or, selon les diagnostiqueurs, le DPE s’établirait à 250 Kwh/m2/an en moyenne nationale. En comparaison les résidences les plus mal isolées consommeraient donc au minimum de 30 à 80% de plus que la moyenne nationale.

 

Une rénovation énergétique obligatoire à la location comme à la vente pour les passoires énergétiques 

Le projet de loi Energie Climat est clairement l’occasion de durcir la lutte pour l’éradication des logements énergivores. Si l’incitation et l’aide au financement ne sont pas abandonnés, il est clairement question de contraindre à la rénovation tant à la location qu’à la vente….Cette contrainte s’exprime sous forme de 3 amendements votés par la CDDAT (commission du développement durable et de l’aménagement du territoire) pour être inclus dans le Projet de Loi Energie-Climat (N° 198) prochainement débattu en première lecture. Même si l’opinion de la CDDAT n’est que consultatif

 

#  Interdiction de louer une résidence de catégorie F ou G à compter de 2025 ou 2028

C’est bien d’une rénovation énergétique obligatoire à la location dont il s’agit. En effet, l’amendements CD 121 force l’ensemble du parc locatif privé à atteindre ou dépasser une performance énergétique de catégorie E ( <=330 kwh/m2/an ) pour pouvoir relouer. A défaut d’une telle rénovation, la signature d’un bail à un nouveau locataire (relocation ou première location) ne serait plus permise..

L’interdiction s’appliquerait ainsi en 2 vagues :

Ø   D’une part à compter du 1er Janvier 2025 dans les zones tendues.
Ø   D’autre part à compter du 1er Janvier 2028 dans le reste du territoire.

A contrario un bail en cours pourrait se poursuivre sans rénovation au-delà de ces dates et jusqu’à son terme, l’obligation n’intervenant qu’au changement de locataire.

Les modalités d’application sont encore inconnues et reportées à publication ultérieure d’un décret en conseil d’état. A ce stade le texte ne précise donc pas si le locataire en place serait par exemple susceptible d’exiger la rénovation moyennant signature d’un nouveau bail.

 

# # Consignation d’une part du prix de vente réservée à la rénovation énergétique obligatoire.

Vous pensiez pouvoir vendre votre bien faute de pouvoir le louer en l’état. Et bien, vous vous trompez.. Au monopoly de la loi énergie-climat vous pourriez devoir passer par la case rénovation énergétique obligatoire et abandonner jusqu’à 5% de votre prix de vente pour que votre acheteur exécute les fameux travaux de rénovation que vous n’étiez pas prêt à faire. C’est en tous cas ce que prévoit l’amendement CD 152.

De quoi s’agit-il ? Plusieurs études suggèrent qu’un logement bien isolé et bien noté en performance énergétique se vendra mieux, plus cher et plus rapidement qu’une construction nécessitant des travaux de rénovation. Nos députés affirment que d’éventuels travaux de mise en conformité énergétique font souvent l’objet d’une négociation pouvant aller jusqu’à 10% de réfaction sur le prix de vente. Mais ils savent également que rien ne garantit que l’économie ainsi réalisée par l’acheteur soit effectivement réinvestie dans l’efficacité thermique. D’où l’idée de consigner une part du prix de vente alors soustraite au vendeur et rendue disponibles uniquement pour financer une rénovation énergétique.

Comment cette part est elle établie ? Selon l’amendement voté cette part “correspond au coût des travaux nécessaires pour atteindre un niveau de performance énergétique correspondant à une consommation inférieure à 331 kilowattheures d’énergie primaire par an et par mètre carré » et « ne peut excéder 5 % du produit total de la vente”.

Cette somme est débloquée au profit de l’acquéreur ou d’une entreprise choisie par lui pour mener les dits travaux ».

 

# # # Un dispositif d’accompagnement financier pour les propriétaires non-occupants.

L’ amendement CD 151 rectifié complète l’amendement CD 121 en ajoutant mention des « dispositifs financiers mis en place pour accompagner, sous conditions de ressources, les propriétaires non-occupants. ».

C’est en quelque sorte la carotte qui vient adoucir le bâton. Elle vise plus spécifiquement les propriétaires les plus précaires potentiellement empêchés par des ressources très limitées. Mais il s’agit bien d’aide aux économies d’énergie et pas de subvention énergétique. L‘idée, formulée mais non votée, pourrait consister en une avance de tout ou partie des travaux, récupérable au moment de la transmission des biens ou de la succession.

 

La rénovation thermique obligatoire des résidences F et G : bonne ou mauvaise idée ? 

Inciter ou contraindre ? que faut il penser de cette orientation très coercitive prise par nos députés.

 

Un enjeu politique et sociétal 

En parcourant les débats de la commission, on sent parfaitement que nos députés, et plus particulièrement ceux du groupe LaREM, sont soucieux de respecter les divers engagements pris par le Président Macron. Notamment ceux pris en campagne électorale, comme par exemple « viser la rénovation de la moitié des passoires thermiques dès 2023 ; interdire de mettre en location les passoires énergétiques à compter de 2025 »

L’objectif d’éradication des passoires thermiques à horizon 2025, est d’ailleurs inscrit à l’article 5 de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, et repris dans le plan de rénovation énergétique.

C’est aussi un enjeu social. Car comme le dit le ministre De Rugy : « Il faut quand même avancer sur ces sujets parce que c’est l’intérêt, non seulement du climat, mais surtout des locataires. C’est un intérêt social en plus d’être un intérêt écologique”

D’ailleurs selon les chiffres de l’Observatoire national de la protection de l’enfance, en 2016, la précarité énergétique touche plus de 12,2 millions de personnes et la France compte 8 millions de logements passoires énergétiques.(CE444)

 

# #  Des dispositifs incitatifs aux résultats décevants

L’expérience passée créée le doute sur l’impact des seuls dispositifs incitatifs. Selon une étude de l’Ademe, 75 % des travaux de rénovation énergétique n’ont pas permis aux maisons individuelles de changer de classe de performance énergétique.

 

# # #  Un parc locatif privé qui semble bien réagir aux contraintes réglementaires.

« C’est compliqué à mettre en œuvre, parce qu’il ne faudrait pas qu’on ait des tas de logements qui sortent » expliquait De Rugy l’an dernier

La peur de voir le parc locatif se réduire pour cause d’excès de contrainte n’est pas fondée. C’est du moins ce qu’affirme un groupe de députés dans un des amendements proposés. « Nous précisons que l’argument de voir un nombre important de biens sortir du marché locatif privé si l’on renforce les contraintes réglementaires n’est pas fondé. D’après le RAC, une augmentation de 23,5 % du nombre de logements dans le parc locatif privé a été constatée entre 2001 et 2017 alors même que les critères de décences avaient été renforcés. Grâce aux critères de décence, le nombre de logements sans confort sanitaire est passé de 2,1 % en 2005 à 1 % en 2015, et le nombre de logements sans chauffage central ou électrique de 7,1 % à 4,6 %. Il en sera de même pour la rénovation des logements.(CE 378)

A contrario il faut cependant observer que le nombre de logement vides a énormément augmenté en 10 ans.

 


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Fabrice Houlé

Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 
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