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Taxe Foncière : Pensez au Dégrèvement pour Logement Vacant

Si vous êtes propriétaire bailleur et que votre logement a été vacant plusieurs mois, vous pouvez sous certaines conditions obtenir un dégrèvement de votre Taxe Foncière. Êtes-vous concernés par cette économie fiscale, comment réduire votre taxe foncière et de combien ? La réponse est dans cet article.

– article mis à jour au 26 septembre 2018 –

 

Degrevement-Taxe-Fonciere - blog Ma Gestion Locative

Taxe foncière : définition

La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt dû par tout propriétaire (ou usufruitier) d’un bien immobilier, qu’il l’habite lui-même ou qu’il le mette en location.

C’est un impôt dit local car destiné à financer les collectivités locales comme la région, le département, les communes et les communautés de commune.

La taxe foncière s’applique à tous les biens (maisons, logements ou terrains) détenus au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est due même si le bien a été vendu en cours d’année.

Elle est révisée tous les ans en septembre et payée annuellement dans la seconde quinzaine d’octobre (hors cas de mensualisation)

En ce beau mois de Septembre, vous venez sans doute de recevoir votre avis de Taxe foncière. Et vous vous demandez surement comment payer moins de Taxe Foncière ? Voici une réponse.

 

Réduire sa taxe foncière, c’est possible en cas de logement vacant

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez. Mais faute de trouver un locataire, celui-ci est resté vide plusieurs mois en dépit de vos efforts pour trouver un nouveau locataire. Dans cette situation de logement vacant, vous avez probablement droit, sous certaines conditions, à une exonération partielle de votre taxe foncière.

En effet un dégrèvement foncier est applicable aux immeubles destinés à être loués et qui, n’ayant pas trouvé preneur dans des conditions normales malgré les démarches de leur propriétaire, sont demeurés inoccupés au moins trois mois.

 Bon à savoir :  Le dit dégrèvement de taxe foncière s’applique également aux immeubles à usage industriel et commercial inexploités. On parle alors d’inexploitation plutôt que de vacance. Les conditions d’application sont sensiblement les mêmes que pour les logements d’habitation, mais avec une exception de taille. En effet la réduction d’impôt ne s’applique que si c’est le contribuable redevable de la taxe qui l’utilise lui-même habituellement. Autrement dit, sauf cas d’espèce, la “vacance locative” d’un local commercial n’est pas éligible au dégrèvement.

Facile à comprendre, mais pas forcément facile à appliquer compte tenu des différentes jurisprudences associées ; Voyons ce qu’il en est.

 

Dans quel cas puis-je prétendre au dégrèvement de taxe foncière pour vacance locative ?

Pour prétendre à une minoration de sa Taxe Foncière il faut répondre aux conditions suivantes

1 – Un logement d’habitation destiné à la location
2 – Une vacance réelle
3 – Une vacance involontaire
4 – Une vacance de plus de 3 mois consécutifs sur tout ou partie du bien

Reprenons donc ces éléments un à un.

 

1 – Un logement d’habitation destiné à la location

Le bien considéré doit être à usage d’habitation et offert à la location.
En conséquence un immeuble dont la démolition a été décidée est exclu de la mesure

Par ailleurs certains types de location ne sont pas éligibles à l’abattement pour logement vacant, et notamment :

Ø  les immeubles affectés à la location saisonnière
Ø  les immeubles affectés à la location en meublé

 Bon à savoir :  Les emplacements de stationnement de véhicules, n’ayant pas, à raison de leur usage, le caractère de « maison normalement destinée à la location », même lorsqu’ils sont situés sur un terrain aménagé au pied d’un immeuble d’habitation, sont exclus du dispositif.

 

2 – Une vacance réelle

La loi exige une vraie rupture d’occupation pour que le bien soit considéré comme vacant

En pratique la rupture d’occupation ou vacance locative s’apprécie par la réunion de 3 conditions :

Ø  L’absence « contractuelle » de locataire
Ø  L’absence « physique » d’occupants
Ø  Et l’absence totale / l’insuffisance de mobilier ne permettant pas l’occupation des lieux.

Ainsi ne peuvent être considérés comme vacants :

Ø  un logement loué, même si le locataire le laisse vide de meubles sans jamais l’occuper
Ø  une maison occupée par un gardien, même si celui-ci est logé à titre gracieux
Ø  une maison occupée par des locataires susceptible d’une expulsion toujours pas prononcée ou pas encore appliquée.

Attention : Conseil de ma gestion locative Attention  : La situation de vacance est appréciée sans référence aucune à la situation de paiement des loyers. Un loyer impayé en tout ou partie ne transforme pas un logement occupé en logement vacant !

A contrario, exception notable aux principes ci-dessus, la présence de « squatters », c’est-à-dire de personnes introduites et maintenues sans bail, empêchant la relocation. Cette situation pourrait être assimilée à une vacance sous diverses autres conditions. En particulier le bailleur devra faire valoir qu’il n’a aucunement favorisé cette occupation illégale (bâtiment à l’abandon par ex.) et fait toute diligence pour la faire cesser (bail ou procédure d’expulsion)

 

3 – Une vacance indépendante de la volonté du propriétaire

La loi exige que la vacance du bien n’ait pas été directement ou indirectement induite par l’attitude ou les choix du propriétaire bailleur lui même. Sa volonté (et disons le, sa responsabilité) pourraient être trouvée dans 3 situations susceptible de faire obstacle à la location et prolonger la vacance

Ø  Un défaut d’entretien ou un état de délabrement auquel le propriétaire ne remédie pas.
Ø  L’absence de recherches de nouveaux locataires
Ø  Des exigences injustifiées dans les conditions de location

Attention : Conseil de ma gestion locative Attention  : la vacance pour travaux est valide, mais pas dans tous les cas. Les travaux d’agrandissement et de reconstruction conférant une plus-value au logement impliquent la volonté du propriétaire. Cette vacance n’ouvre pas droit au dégrèvement.

 

4 – Une vacance de plus de 3 mois consécutifs sur tout ou partie du bien

Pour être prise en compte la vacance de votre logement doit répondre à des exigences de durée et d’espace :

Ø  Avoir une durée minimale de 3 mois consécutifs sans interruption
Cette durée peut notamment s’étendre sur 2 années civiles consécutives (cf l’exemple de calcul en infra)
Ø  Concerner la totalité du bâtiment ou seulement une partie susceptible d’être louée séparément

.

Que faire pour obtenir le dégrèvement de taxe foncière pour vacance locative ?

Le propriétaire bailleur doit adresser au Centre des Finances Publiques dont dépend le logement un courrier accompagné :

Ø  de l’état des lieux de sortie du précédent locataire;
Ø  de l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire prouvant ainsi la durée de la vacance;
Ø  des preuves de recherches de locataire (mandat de location, publicités, bons de visites).

Cette demande est à déposer au plus tard le 31 décembre de l’année civile suivant celle où le logement a été inoccupé pendant au moins 3 mois.

En pratique vous avez donc jusqu’au 31 Décembre 2018 pour déclarer une vacance de 2017. Lorsque la vacance est à cheval sur 2 années civiles, voir le cas pratique en infra.

 

Comment est calculé le dégrèvement de la taxe foncière ?

 Le dégrèvement est calculé

Ø  au prorata de la durée de vacance.
Ø  par 12èmes entiers (voir le cas pratique en infra).
Ø  à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance.
Ø  jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel elle a pris fin.

 

Un cas pratique de dégrèvement foncier pour logement vacant

Prenons un cas pratique de vacance locative à cheval sur 2 années et voyons comment la Taxe Foncière est réduite à cette occasion.

Si votre logement est demeuré vacant du 16 octobre de l’année N au 2 février de l’année N+1., vous pouvez demander les dégrèvements suivants :

Ø  deux douzièmes (novembre et décembre) de l’impôt relatif à l’année N sur demande présentée au cours de l’année N+1
Ø  deux douzième (janvier et février) de l’impôt relatif à l’année N+1 sur demande présentée au cours de l’année N+2.

Ainsi, dans le cas cité, on observera deux choses :

Ø  pour une vacance d’environ 3, 5 mois vous aurez bénéficié d’une exonération fiscale de 2 +2 = 4/12ème
Ø  L’exonération est de fait réparties sur 2 années différentes et aura fait l’objet de 2 demandes distinctes.

 

Pour aller plus loin sur la taxe foncière et le dégrèvement pour logement vacant

Si vous souhaitez approfondir ce thème et les sujets connexes, vous pourriez utilement consulter le(s) lien(s) suivant(s)

Ø  Le Bulletin Officiel des Finances Publiques relatif à Taxe Foncière et vacance ou inexploitation

 


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Fabrice Houlé
 
Entrepreneur,
agent immobilier de terrain,
commerçant et formateur.
 

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